Что делать арендаторам в эпидемию короновируса?

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Эпидемиологическая обстановка вносит свои коррективы в бизнес. Одни направления деятельности вдруг стали полностью запрещены, другие приостановлены на неопределенный срок, третьи хоть формально и продолжают работать, но испытывают значительные трудности в связи с падением спроса. Как итог – отсутствие (или чувствительное снижение) прибыли и неоплаченные счета за ставшие бесполезными арендуемые помещения. Вопрос один: что же делать? Постараемся на него ответить.

Вариант первый – гарантированный государством. Никак не отреагировать на постепенно нарастающую панику органы власти, конечно, позволить себе не могли. Арендаторы как никогда нуждаются в защите, а арендные отношения в дополнительном регулировании. Результатом стал Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» согласно которому арендатор получил право на отсрочку уплаты арендной платы. Более детально этот вопрос рассмотрен в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Выделим несколько ключевых положений:

• отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или ЧС (в размере всех начисленных арендных платежей), а также после прекращения действия этого режима вплоть до октября 2020 года (на сумму, равную половине начисленных арендных платежей);
• задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 года;
• задолженность выплачивается поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
• никакие штрафы и неустойки не начисляются;
• отсрочка не затрагивает коммунальные платежи, их нужно уплачивать вовремя.

Как получить свое право на отсрочку? Потребуется оставить проект дополнительного соглашения к договору, обосновать свое требование со ссылкой на вышеобозначенные правовые нормы и известить арендодателя. Если Арендодатель не подписывает дополнительное соглашение – обратиться в суд! Это будет исковое заявление о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Вариант второй – как не платить вовсе. Да, так тоже можно. По крайней мере, так казалось многим юристам до 30 апреля 2020 года. В гражданском кодексе есть норма права, согласно которой арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Да, здесь речь идет об уменьшении платы, а не совсем о ее отсутствии, но судебная практика, которая была до короновирусной инфекции, пошла дальше. Основываясь на позиции Верховного суда «арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам». Это справедливо, ведь поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, то арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, и договор перестает быть взаимным. Правда, в этих судебных актах такая ситуация складывалась по вине Арендодателей, а не в результате обстоятельств непреодолимой силы.

В то же время следует понимать, что даже если арендатор не может использовать арендуемое помещение для целей предпринимательской деятельности, в ограниченных пределах он все равно продолжает им пользоваться: например, хранит товар в арендуемых помещениях, а арендодатель обеспечивает его сохранность. Поэтому, уже сейчас ясно, что скорее всего, судебная практика пойдет по пути существенного снижения арендной платы, а не полной её отмены. Это следует из обзора Верховного суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой короновирусной инфекции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 30 апреля 2020 года. Как сделать так, что бы арендную плату существенно снизить, Вам подскажут наши юристы в ходе консультации. Сразу отмечу, что если Арендодатель не соглашается на такое снижение, нам потребуется судебная защита Ваших прав и законных интересов.

Вариант третий – расторжение договора. Расторгнуть договор можно как по согласию сторон, так и по требованию одной из них вследствие существенных изменений обстоятельств. По Гражданскому кодексу условие «существенности» должно отвечать следующим четырем критериям:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соответственно, если ваш договор аренды был заключен до введения ограничительных мер, преодолеть своими силами эпидемию вы не можете (что вполне очевидно), а дальнейшее исполнение договора нарушает соотношение имущественных интересов (что как раз представляет собой оплату арендных платежей «в пустоту»), то налицо все основания для расторжения. Причем, если арендодатель отказывается, сделать это можно принудительно – через суд.

Юристы Правого бюро «Трибун» тщательно проанализируют именно вашу ситуацию, помогут подобрать подходящий путь ее разрешения и составить все необходимые для этого документы. Только при правильно составленных документах, будет возможно отстоять Вашу позицию в суде! Услуги юриста по составлению необходимых документов совсем недорогие, звоните нам по номеру 8 (4872) 38-42-71!

К списку статей