Как узаконить пристройку?

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Под пристройкой понимается  помещение, достроенное к жилому дому. Пристройка представляет собой один из самых распространенных видов самовольного строительства. С данной проблемой пристройки сталкиваются не только физические,но и юридические лица. На практике легализация пристройки осуществляется тем же путем, что и самовольного строения в виде целого здания. Согласно Гражданскому кодексу РФ, лицо,которое осуществило самовольную пристройку, не приобретает на нее право собственности. Более того, из-за пристроек лицо фактически лишается возможности отчуждать и жилой дом в целом, ведь дом уже существует как единое целое с пристройкой. Оно не может распоряжаться строением, то есть не имеет права продать, сдать в аренду, совершить иные сделки. Пристройка подлежит сносу лицом, осуществившем ее или за его счет, за исключением случаев, когда право собственности на пристройку признается судом или в установленном законодательством порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена пристройка. В настоящее время, с учетом последней практики Верховного суда РФ, возможна легализация самовольной постройки и на земельном участке, находящемся в аренде, при условии, что арендодатель - государственный или муниципальный орган.

Гражданское законодательство предусматривает такой способ приобретения права собственности как приобретательская давность, под которой понимается ситуация, когда лицо не является собственником имущества, но добросовестно и долго срочно владеет им, как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет. В этом случае оно приобретает право собственности на это имущество. Однако данное правило не распространяется на пристройку, так как судебная практика исходит из того, что такое непрерывное владение не является добросовестным, ведь лицо, возводившее пристройку, заранее знало или должно было знать, что действует незаконно.

Можно выделить несколько условий признания права собственности на самовольную постройку:

1. Постройка должна обладать признаками недвижимого имущества. Определить это можно с помощью строительной экспертизы.
2. Признаки самовольности должны быть видны, так сказать, невооруженным глазом, то есть постройка осуществлена без соответствующего разрешения, без решения о вводе в эксплуатацию.
3. Постройка не должна нарушать права и интересы других лиц, угрожать жизни и здоровью граждан.
4. Лицо,обратившееся в суд о признании права собственности на постройку должно иметь в собственности (или на праве бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения) земельный участок, на котором расположена постройка. Права за земельный участок должны быть надлежащим образом оформлено и документально подтверждено. Кроме того, постройка должна была быть осуществлена за счет этого лица.
5. Право на пристройку не зарегистрировано в ЕГРП.

Исковое заявление о признании права собственности подается по месту нахождения постройки, так как постройка признается объектом, прочно связанным с землей. При этом предметом иска является все строение, а не пристройка как таковая.

Вот пример правильно сформулированных исковых требований:

Сохранить в реконструированном виде жилой дом, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, проезд 2-й Волоховский, дом 4, в составе литер А – жилой дом, литер А1 – жилая пристройка,литер А2 – жилая пристройка, литер А3 – жилая пристройка, литер А4 – жилая пристройка, литер а 3 – веранда, литер а4 – открытое крыльцо, литер под А3 –подвал, общей площадью 91, 8 кв.м.

Изменить идеальные доли собственников жилого дома, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, проезд 2-й Волоховский, дом 4, определив за Ивановой Натальей Ивановной долю в праве - 17/33, за Родионовой Еленой Ивановной – 16/33.

Признать за Ивановой Натальей Ивановной право общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, проезд 2-й Волоховский, дом 4, в составе литер А – жилой дом, литер А1 – жилая пристройка, литер А2 – жилая пристройка,литер А3 – жилая пристройка, литер А4 – жилая пристройка, литер а 3 – веранда,литер а4 – открытое крыльцо, литер под А3 – подвал, общей площадью 91, 8 кв.м,в размере 17/33 долей.

При решении вопроса об установлении права собственности на постройку суд должен установить факт осуществления лицом действий по получению необходимых разрешений. Право собственности будет закреплено только в том случае, если будет доказано, что уполномоченный орган  отказал в выдаче соответствующего разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию.

К исковому заявлению необходимо будет приложить следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие сам факт возведения строения. Это могут быть:договоры подряда и акты приема-передачи работ, квитанции о расходах, понесенные на строительство.
• документы, отражающие то, что третьи лица не имеют прав на данный объект.Например, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• техническое описание самовольной постройки и ее адрес (технический паспорт).
• доказательства соответствия строения противопожарным, экологическим,техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам (заключения эксперта или компетентных органов).
• документы, подтверждающие факт того, что постройка не затрагивает права и интересы иных лиц (заключение эксперта).
• отказ муниципального образования в выдаче разрешения на строительства или акта ввода в эксплуатацию.
• документ, подтверждающий вид права на земельный участок (договор бессрочного пользования, свидетельство о праве собственности и так далее).

Следует иметь в виду, что данный перечень не является исчерпывающим и может быть расширен в зависимости от конкретного случая. 

На практике часто возникает ситуации признания права собственности на самовольную постройку, строительство которой не завершено. Так как незавершенный объект строительства является результатом строительной деятельности и признается гражданским законодательством недвижимой вещью, то за ним может быть признано право собственности как на самовольную постройку. Но это не дает гарантий, что в будущем данный объект не будет признан самовольной постройкой и не повлечет за собой снос. Может случиться, что на момент вынесения решения суда незаконченная самовольная постройка не создавала угрозы для жизни и здоровья иных граждан, а в дальнейшем с завершением строительства были нарушены нормы и правила, что повлекло за собой появление недостатков в построенном объекте. В таком случае заинтересованные лица имеют право на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки. Утверждения владельца о том, что право собственности на постройку уже зарегистрировано, не имеет основания, так как объект в результате строительства потерял сходство с тем объектом, за которым было зарегистрировано право собственности.

Стоит отметить, что согласно ст. 222 ГК РФ право на самовольную постройку возникает из судебного решения. Однако необходимо учитывать и иные статьи кодекса,согласно которым существует необходимость проведения государственной регистрации объекта недвижимости. Таким образом, решение суда хоть и закрепляет право собственности за конкретным лицом, но на деле это право возникает только после государственной регистрации.

Напрашивается вывод, что российское законодательство в отношении правового режима самовольных построек недостаточно проработано и с трудом позволяет гражданам узаконить свое жилье. Таким образом, если у Вас возникла похожая ситуация, то лучший способ узаконить недвижимость – это обратиться к квалифицированному специалисту,который составит грамотное исковое заявление и будет представлять интересы в суде, чем облегчит дальнейшую процедуру легализации.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей