Вернуться на главную

Продавец ликвидирован, а сделка не зарегистрирована. Что делать?

Ситуация которая описана в заголовке статьи может показаться уникальной, но это не так. Очень часто в ходе конкурсного производства продаются на публичных торгах различные объекты недвижимости, заключаются по их результатам договора купли-продажи,здания переходят к покупателям, но договора не подавались на регистрацию в Росреестр.

Покупатель, оплативший всю сумму, имея на руках множество документов, думает, что в рамках процедуры банкротства государственная регистрация сделок купли-продажи не предусмотрена,а конкурсный управляющий просто предпочитает Покупателю об этом не упоминать,что бы не терять свое время в очередях в Росреестре.

Проходит несколько месяцев и предприятие-Продавец благополучно ликвидировано, внесена запись в ЕГРЮЛ, имущество фактически у Покупателя, но на не законных основаниях, ведь единственным доказательством права является договор, прошедший государственную регистрацию.

Получается парадоксальная ситуация. Покупатель фактически владеет имуществом, имеет на руках кучу документов: протокол об итогах торгов посредством публичного предложения, протокол об определении победителя в открытых торгах имущества посредством публичного предложения, незарегистрированный договор купли-продажи с актами о передачи имущества в придачу, платежные поручения об оплате, но в Росреестре ему говорят о том, что зарегистрировать сделку они не могут.

А все дело в том, что по смыслу статьи 16 Закона о государственной регистрации недвижимости и сделок с ним при возникновении права на основании договоров(сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки. А так как второй стороны сделке нет, то получается, что регистрация невозможна.

При этом, как любят подчеркивать в Росреестре, нашей вины в неурегулированности законного порядка государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны,нет.

Что же делать в этом случае Покупателю?

Обращаться за госрегистрацией, платить госпошлину и представлять все имеющиеся документы. Госрегистратор будет отговаривать Вас, говорить, что будет отказ (и он будет), он будет сразу посылать Вас в суд, не слушайте его отговорки, он приостановит госрегистрацию, устраните имеющиеся нарушения, но не идите в суд до того, как не получите отказ.

Знайте,и знайте, твердо, такой отказ незаконен. Да, у ведомства, своя позиция, она по своему даже обоснованна и понятна, но судебная практика на Вашей стороне.

Пленумы двух высших судов, Верховного суда и Высшего арбитражного суда Российской Федерации, совместно постановили, признавать такие отказы незаконными (пункт 62 Постановления "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Обращение в суд должно происходить в форме обжалования данного отказа, то есть по правилам Кодекса административного судопроизводства или главы 24 АПК РФ. То есть, в суд подается заявление о признании незаконным ненормативного правового акта, а не иск. Как правило, с Росреестра взыскиваются все расходы, в том числе расходы на юриста.

Что будет, если не дожидаясь отказа в госрегистрации, пойдете в суд с иском о признании права собственности или о государственной регистрации. Скорее всего, Вам скажут, что Вы выбрали ненадлежащий способ защиты прав.

Так признание права предполагает два обстоятельства, наличие этого права как такового уже сейчас, и оспаривание этого права кем-то ещё. В данном же случае этого права у Вас нет, так как оно не зарегистрировано, и его никто не оспаривает. Такова традиционная позиция арбитражных судов. Надо сказать, что в судах общей юрисдикции точка зрения иная, там иски о признании права собственности рассматриваются, как способ преодолеть правовую неопределенность,но судиться Вам придется в арбитражном суде.

Иски о государственной регистрации сделать более подходят, но многие судьи придерживаются той точке зрения, что суд - это не орган по госрегистрации, и что заявители должны идти тем путем, которые указали вышестоящие суды в совместном Постановлении № 10/22 от 29.04.2010 года.

В то же время в последняя время ситуация здесь меняется, это связано с выходом в свет Постановления Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. № 14397/11, где указано, что, с одной стороны, суды трех инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что надлежащим способом защиты права в случае ликвидации стороны по сделке является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но с другой стороны,отказ, этих трех инстанций в удовлетворении требования истца по вышеуказанному формальному основанию не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Последнее решение суда, которое было принято с учетом позиций данного Постановления Президиума, это решение Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-6042/12, где юристы нашей юридической фирмы выступили на стороне истца (Покупателя).

И все же во избежание лишних проблем, мы советуем всем нашим клиентам брать отказы в госрегистрации.

Автор статьи: юрист юридической фирмы Правовое бюро "ТРИБУН" Миронов А.В.

К списку статей