Верховным судом опубликован обзор практики по виндикационным искам

Верховный суд РФ опубликовал обзор практики судов по поводу истребования муниципальными органами квартир из владения добросовестных и недобросовестных приобретателей. Говоря более просто, обзор посвящен тем многочисленным случаям, когда приватизация квартир происходит с существенными нарушениями, а затем приватизированные квартиры переходят по договорам купли-продажи к обычным покупателям, ничего не знавших о пороках собственности.

Органы муниципальной власти иногда вспоминают о нарушениях в ходе приватизации, и пытаются вернуть квартиры в собственность муниципальных образований.

Верховный суд установил ряд критериев при разрешении данных споров:

Первый критерий – это наличие воли муниципального образования на приватизацию квартиры.

Воля муниципального образования отсутствует, когда приватизация квартиры полностью происходила по фиктивным, поддельным документам. В этом случаи муниципалитет может вернуть себе квартиру даже у добросовестного приобретателя, то есть у того собственника, который купил квартиру у мошенников, а лучше даже сказать, у не пойманных уголовников.

Однако воля муниципального образования на приватизацию квартиры присутствует в тех случаях, когда договор передачи со стороны муниципалитета действительно был подписан главой администрации, даже если имели место отдельные нарушения. Верховный суд приводит пример, когда наниматель квартиры представил в муниципалитет поддельную справку, необходимую для начала приватизации квартиры, а муниципалитет не захотел или не смог проверить её действительность. В этом случае, квартира должна остаться у добросовестного приобретателя в собственности.

Второй критерий – добросовестность приобретателя. Добросовестный приобретатель – это такой Покупатель квартиры,  который проверил все документы Продавца на квартиру.  В последняя время многие покупатели ограничиваются тем, что заказывают выписку из ЕГРП на квартиру,  которую собираются купить. Выписку из ЕГРП, конечно, заказывать надо, но ограничиваться ей нельзя. Надо проверить и сами правоустанавливающие документы, сделать с них копии, и оставить себе на будущее. Как показывает судебная практика, пригождаются.

Вообще, судебная практика указывает на то, что Покупатели должны быть бдительными, в противном случае Покупатели рискуют проиграть суд. Так, районный суд отказал К в защите его прав, так как последний не обратил внимание на то, что квартира в течение полутора месяцев трижды продавалась и покупалась, причем по цене ниже рыночной.

В обзоре практики так же указано на то, что на виндикационные иски распространяется трехлетний срок исковой давности. Его надо исчислять с момента когда лицо, чье право нарушено, узнало о соответствующей записи в ЕГРП.