Действующее законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта

Мы продолжаем информировать потребителей наших юридических услуг о последних опубликованных Постановлениях ВАС РФ. На этот раз речь пойдет о Постановлении Президиума ВАС РФ № 9798/12 от 15 января 2013 года.

В 2008 года ИП Корсаков О.А. и ООО «Строй Финанс» заключили предварительный договор субаренды нежилых помещений в торговом центре. На момент заключения данного договора будущий Арендодатель право собственности на помещения не оформил, само здание в эксплуатацию не вводилось. При этом, как это сейчас стало распространено, предприниматель – будущий Арендодатель, это помещение уже передал во владение будущему Арендатору для проведения отделочных работ, кроме того, он ещё взымал за это плату, которую строго говоря, нельзя назвать арендной. Были подписаны акты приема-передачи помещения, предприниматель получил всю причитающуюся арендную плату.

Право собственности за предпринимателем было зарегистрировано в 2009 году. До момента государственной регистрации было уплачено более полумиллиона рублей. Правопреемник ООО «СтройФинанса» обратился в Арбитражный суд Красноярского края о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что право собственности не было зарегистрировано, а, следовательно, и не могло быть аренды на нежилые помещения, предварительные договора купли-продажи не содержат условия о возможности оплаты тех или иных услуг, так как они определять только содержания будущих договорных отношений. Решением Арбитражного суда Красноярского края иск удовлетворен. Апелляцией и кассацией иск отклонении. В связи с неясностью правового регулирования, дело было передано в Президиум ВАС РФ, который иск так же отклонил.

При этом Президиум исходил из следующих правовых позиций:

1. Статья 429 ГК РФ не устанавливает того, что бы имущество, являющегося предметом будущего основного договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Статья лишь указывает на то, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора.
2. Заключенный сторонами договор – это смешанный договор, то есть не только предварительный договор, но и некий иной договор, не поименованный в ГК РФ, по которому помещения были переданы во владение для отделки. Правда, Президиум так и не указал, что же это за такой договор, если не аренды и не подряда.
3. Гражданское законодательство не содержит запрета на передачу помещений в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а так же запрета на платность владения такими помещениями до заключения основного договора аренды. Здесь использован широко известный принцип «что не запрещено – то разрешено», но, как мы полагаем, чрезмерно вольно.

В целом Президиум исходил из того, что данный договор заключен в интересах обеих сторон, вот как об этом написано в Постановлении: «стороны очевидно исходили из того, что договор отвечает их интересам и что обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату».

Как итого, вслед за остальными инстанциями Президиум не увидел достаточных признаков неосновательного обогащения будущего Арендодателя.