Вернуться на главную

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Все о взыскании неустойки по федеральному закону от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

О чем пойдет речь

Безусловно, приобретение объектов недвижимости, в том числе, квартир в частную собственность – тема, которая останется актуальной до тех пор, пока капиталистическая формация России не сменится коммунистической, что если и произойдет, то нескоро, и то едва ли.
Сегодня стоимость объектов недвижимости настолько высока, что зачастую несопоставима с многолетним средним доходом гражданина, что приводит к попыткам последнего найти любые пути приобрести собственное жилье в конечном итоге хотя бы немного дешевле, чем того требуют рынок и, конечно, банк: лишь единицы имеют возможность не прибегать к помощи такого «посредника».
Верный вариант немного сэкономить, приобретая жилье, - это, безусловно, приобрести его в строящемся доме. То есть, купить квартиру, которой на момент внесения за нее денег в общем-то и нет.
Замечательно то, что законодатель при определенных условиях дарит покупателю новой квартиры в строящемся жилом доме некий «туз», грамотно используя который в игре с застройщиком, можно заиметь денежные средства, при которых, например, легче «тащить» ипотечное бремя, легче сделать ремонт в новой квартире, да и в целом, разве бывают хорошие деньги лишними?
Так, в нашей статье мы очень подробно расскажем Вам о том, как верно и законно в судебном порядке «выиграть» денежные средства у застройщика, нарушающего сроки сдачи квартиры дольщику.
То, о чем мы будем говорить, не представляет собой сухую теорию! Напротив, это важнейшие продиктованные судебной практикой ступеньки на лестнице, ведущей ко взысканию законной неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа в размере 50% от суммы, которую суд присудит ко взысканию в пользу дольщика с застройщика. Как правило, это значительные денежные средства – сотни тысяч рублей.

foto2_26_01_2016.jpg

Обстоятельства, при которых дольщик вправе рассчитывать на получение неустойки, компенсацию морального вреда, взыскание штрафа

Целесообразно начать раскрывать данный раздел с указания основных законов, которые регулируют рассматриваемые нами правоотношения дольщика в строительстве многоквартирного жилого дома и застройщика.
Во-первых, это Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон).
Во-вторых, это Закон РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В-третьих, безусловно, Гражданский кодекс Российской Федерации.
Итак, существенным условием договора об участии в долевом строительстве является предельный срок передачи объекта (квартиры) застройщиком дольщику. Сплошь и рядом названное условие договора застройщиком нарушается.
Именно ситуация, при которой застройщик нарушает срок передачи квартиры дольщику, нас и интересует.
Статья 10 Федерального закона закрепляет ответственность за нарушение обязательств по договору об участии в долевом строительстве: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Проще говоря, если застройщик по совершенно любой причине, на какую бы он не ссылался (кроме форс-мажора, но обстоятельства непреодолимой силы в действительности, можно сказать, не возникают), не сдал дольщику квартиру в срок, указанный в договоре, то дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку. Так как цены договоров об участии в долевом строительстве, как правило, очень велики – неустойка за каждый день просрочки исполнения обязательств представляет собой не одну тысячу рублей.
Как правило, если застройщик «задерживается» с передачей квартиры дольщику, неустойка взыскивается за месяцы, а то и годы просрочки исполнения обязательств.
Разберем конкретный пример из практики одного из районных судов г. Тулы.
По договору об участии в долевом строительстве застройщик обязался сдать квартиру дольщику 31.12.2015 года. Однако в указанный в договоре срок названное обязательство не исполнил. Дольщик обратился в суд с иском и просил взыскать с застройщика неустойку по день вынесения судом решения - 29.06.2016 года.
Неустойка может быть взыскана со дня, следующего за днем, когда обязательство должно было быть исполнено застройщиком – 01.01.2016 года. Неустойка дольщиком и судом рассчитывалась по формуле, исходя из расчета (2439000 (стоимость квартиры) х 11% (ставка рефинансирования ЦБ РФ (изменяется в зависимости от периода времени): 300 х 179 (количество дней просрочки исполнения обязательств) (период с 01.01.2016 года по 29.06.2016 года – дата вынесения судом решения по делу)) х 2 = 320159 руб.
Итак, 320159 руб. – такую сумму составила неустойка за допущение застройщиком просрочки исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве на 179 дней.

Суд может снизить неустойку до разумных пределов

Если в ходе судебного разбирательства представитель застройщика заявит ходатайство о снижении неустойки, то суд, скорее всего, такое ходатайство удовлетворит и снизит неустойку до неких «разумных пределов», применив ст. 333 ГК РФ, в силу положений которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Важно отметить, что суд, снижая неустойку, учитывает, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика – в нашем случае застройщика.
Суд всегда учитывает конкретные обстоятельства дела: период допущенной ответчиком просрочки, сдана ли квартира дольщику на момент взыскания неустойки, учитывает, что неустойка носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон, принцип соразмерности нарушенному праву и полагает, что заявленный ко взысканию размер неустойки, не соответствует требованиям разумности и справедливости, явно несоразмерен нарушенному обязательству.
Если говорить о деле, когда суд «насчитал» неустойку в размере 320159 руб., он снизил взыскиваемую сумму до 150000 руб.
Отметим, в рассматриваемом случае снижение неустойки до 150000 руб. – яркий пример радикального применения ст. 333 ГК РФ. Как правило, по такой категории дел суды снижают неустойку не более чем на 30%.
Подчеркиваем, что суд снижает неустойку только при наличии соответствующего ходатайства со стороны застройщика. Иными словами, если застройщик «пропал» (что бывает нередко), то суд неустойку не снизит.
Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ закреплено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Пункт 6 названной статьи отсылает к тому, что, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

i.jpg

В течение какого времени и за какие временные периоды дольщик может взыскать неустойку с застройщика

Важно отметить, что дольщик вправе взыскивать неустойку с застройщика за каждый день просрочки исполнения последним обязательств по договору об участии в долевом строительстве неограниченное число раз до исполнения застройщиком своих обязательств по договору – сдачи квартиры дольщику.
Таким образом, если квартира должна была быть передана дольщику 31.12.2015 года – дольщик вправе взыскивать неустойку за каждый из дней просрочки исполнения обязательств до даты, когда квартира будет действительно передана ему в собственность.
Важно лишь помнить об установленном законом трехгодичном сроке исковой давности.

Как суд разрешает требования дольщика о компенсации морального вреда и взыскании штрафа

Как правило, иски дольщиков о взыскании с застройщиков неустойки сопровождаются требованиями о компенсации морального вреда, который дольщики зачастую оценивают в десятки тысяч рублей.
Практика показывает, что по рассматриваемой категории дел суды редко взыскивают компенсацию морального вреда в размере, большем, чем 1 000 руб. И уж точно цифра никогда не зависит от принципа «больше заявлю – больше получу».
Кроме того, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке застройщиком, суд взыскивает с последнего в пользу потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
При рассмотрении конкретного дела, о котором мы ведем речь, суд пришел к выводу о том, что в пользу дольщика с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 75500 руб., исходя из расчета 50% от суммы (150000 руб. – неустойка + 1000 руб. – компенсация морального вреда).
В рассмотренном случае дольщик всего взыскал с застройщика всего 226500 руб. (150000 руб. – неустойка, 1000 руб. – компенсация морального вреда, 75500 – штраф). Такая сумма – пример «скромного» удовлетворения требований дольщика.

При каких обстоятельствах суд откажет дольщику во взыскании штрафа

Суд может отказать дольщику во взыскании штрафа лишь в единственном случае, если до обращения в суд истец не предъявил претензию ответчику по поводу нарушения срока передачи квартиры участнику долевого строительства объекта. Однако, стоит отметить, что в настоящее время закон не обязывает истцов по данной категории дел направлять претензию ответчику, в связи с чем судебная практика по данному вопросу является разнонаправленной, одни суды взыскивают штраф при отсутствии направленной претензии другие отказывают во взыскании штрафа. Стоит отметить, что позиция Московского городского суда, на который негласно ориентируются многие суды субъектов однозначно говорить о том, что для взыскания потребительского штрафа направление претензии не требуется.

Как суд разрешает требования дольщика о взыскании убытков, связанных с наймом жилого помещения за период просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры в собственность дольщика

Нередко при рассмотрении дел заявленной категории суду приходится разрешать требования истцов о взыскании убытков, связанных с оплатой жилого помещения по договору найма, за период просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры в собственность.
Истцы указывают, что в связи с нарушением ответчиком срока передачи им в собственность объекта долевого участия они вынуждены нести расходы по найму жилого помещения для проживания.
В обоснование указанных требований предоставляют договора найма жилого помещения.
Дольщику следует доказать суду, что он не имеет постоянной регистрации в муниципальном образовании, где ожидает сдачу квартиры, а также не имеет в данном муниципальном образовании на праве собственности или по договору социального найма жилого помещения, однако вынужден проживать именно в этом муниципальном образовании в связи, например, с трудовой занятостью здесь.
Дольщику необходимо доказать прямую причинно-следственную связь между невыполнением застройщиком обязательств по договору и расходами на оплату жилого помещения по договору найма.

В какой суд подавать исковое заявление о взыскании неустойки по договору об участии в долевом строительстве

Преимущество отношений между дольщиком и застройщиком – в том, что они регулируются Законом РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», что, в свою очередь, говорит о праве выбора дольщиком суда, в который ему следует обращаться с иском о взыскании неустойки.
Таким образом, дольщик может обратиться с иском в суд по месту нахождения застройщика (с учетом юридического адреса последнего), может обратиться с иском в суд по месту своей регистрации или даже фактического проживания.
На этом «плюсы» отношений, регулируемых Законом РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», не заканчиваются.
Закон освобождает дольщика от обязательства уплачивать государственную пошлину при обращении с исковым заявлением в суд. Госпошлина будет взыскана с застройщика пропорционально удовлетворенным требованиям в бюджет муниципального образования.

pretenzii2-300x228.jpg

Совет Правового бюро «ТРИБУН»: о чем не стоит волноваться, а на что стоит обратить особое внимание?

В ходе рассмотрения дела представители застройщиков ссылаются, как правило, на то, что квартира не сдана вовремя по причине нарушения обязательств подрядчиками застройщика («горгаз», «водоканал» и т.п.), что повлияло на срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Дольщику следует понимать, что такие обстоятельства не имеют правового значения для суда при принятии им решения о взыскании неустойки. Отношения застройщика с подрядчиками не сказываются на принятии судом решения по спору дольщика с застройщиком.
Для дольщика важнее понимать, что суд взыщет законную неустойку с нарушившего обязательства застройщика в любом случае, однако это не означает, что дольщик безальтернативно фактически получит причитающиеся ему в соответствии с решением суда денежные средства.
Ситуации, при которых дольщики фактически остаются без денег, наступают нередко в случаях, когда дольщик «затягивает» с обращением в суд, желая взыскать с застройщика денежные средства сразу за больший период нарушения исполнения обязательств, уповая на принцип «больше просрочка – больше денег».
Деньги, скорее, фактически получит тот, кто раньше обратится в суд.
А простаивание «в очереди» может привести к тому, что денег может попросту не остаться у застройщика, что, к сожалению, нередко случается при массовом обращении дольщиков в суд с исками о взыскании неустойки.
Кроме того, дольщик в течение трех лет имеет возможность «довзыскать» неустойку за «нетронутые» периоды, о чем мы говорили выше.
Также мы акцентируем внимание дольщиков на том, что застройщики нередко предлагают дольщикам заключить дополнительные соглашения к договорам об участии в долевом строительстве, которыми продлевают срок передачи объектов дольщикам.
Заключать такие соглашения не стоит. В противном случае, дольщики не смогут взыскать неустойку за период, на который возможность исполнения обязательств будет продлена.

Услуги Правового бюро «ТРИБУН» по делам о взыскании неустойки по договорам об участии в долевом строительстве

Практика показывает, что ведение дел о взыскании неустойки по договору об участии в долевом строительстве доверяют лишь опытным юристам. В противном случае можно «упустить» как минимум часть денежных средств.
Исключительно опытный юрист сумеет поспособствовать тому, что суд, снижая неустойку, выгодно для дольщика определит некие «разумные пределы», до которых неустойка будет снижена.
Именно от компетентности юриста зависит, снизит суд неустойку с 300000 руб. до 200000 руб. или до 100000 руб. И снизит ли суд неустойку вообще…
Юристы Правового бюро «ТРИБУН» гарантируют предоставление Вам исключительно качественных юридических услуг по взыскании неустойки, штрафа, убытков, компенсации морального вреда по делам об участии в долевом строительстве.
Мы предлагаем Вам два варианта оплаты предоставляемых нами услуг по делам данной категории.
Первый вариант: система предоплаты – от 20000 руб. при рассмотрении дел в Туле, Тульской области; от 50000 руб. при рассмотрении дел в Москве, Московской области.
Второй вариант: система пост-оплаты – 20% от фактически взысканной суммы. Юридические услуги оплачиваются по факту зачисления денежных средств на счет заказчика. Вариант включает в себя представительство в суде как первой, так и апелляционной инстанций, а также полное сопровождение процедуры исполнительного производства судебными приставами-исполнителями по взысканию денежных средств с застройщика.
Как бы то ни было, при любом варианте оплаты юристы Правового бюро «ТРИБУН» гарантируют защиту Ваших нарушенных прав на максимально высоком уровне.

Автор статьи: юрист "Правового бюро "Трибун" Самохин С.В.

Юридическая фирма "Правовое бюро "Трибун". Все права защищены.
 

К списку статей