Возврат платежей при расторжении договора управления многоквартирным домом

На исполнение договоров управления распространяются положения ст. 709-729ГК РФ о договоре подряда, а также ст. 779-783 ГК о договоре возмездного оказания услуг. Статья 711 ГК РФ предусматривает оплату работ исполнителя (управляющей организации) или в виде аванса (предоплаты) до начала выполнения работ, или в виде расчета после окончательной сдачи результата работы. При этом подпункт 1 и 2 ст. 720 ГК РФ устанавливают обязательное условие о принятии заказчиком (собственниками помещений) выполненных работ подрядчика (управляющей организации) с оформлением сторонами договора акта или иного документа. На отношения по капитальному ремонту МКД распространяются дополнительные нормы п. 2 ст. 740 ГК РФ.

Пока управляющая организация и собственники помещений (или уполномоченное ими лицо) не зафиксируют актом выполненных работ сдачу результата работ или оказания услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, или этапов выполнения таких работ, внесенные собственниками и нанимателями помещений средства в оплату оказанных услуг и выполненных работ управляющей организацией признаются внесенными авансами (п. 2 ст. 711 ГК РФ).

Относить ли вносимые гражданами ежемесячные платежи за содержание и ремонт жилого помещения, выполнение работ и оказание услуг по договору управления к полученным авансам или часть платежа - к авансам, а часть (или весь платеж) - в счет фактически выполненного в соответствующем месяце, управляющая организация (УО) определяет самостоятельно исходя из условий договора управления, а именно: из ежегодной сметы на выполнение работ, оказание услуг, графика выполнения работ и оказания услуг, порядка внесения платы и наличия подписанных с собственниками (их представителем) актов оказанных услуг, выполненных работ. Если размер платы за содержание и ремонт жилого помещения поступает УО равными долями ежемесячно и порядок приемки услуг, работ не оговорен в договоре управления, то (по умолчанию) правомерно считать, что собственники и наниматели помещений равномерно в течение срока внесения годовой платы, а именно в размере 1/12 от сметной стоимости каждого вида работ, услуг, оплачивают и услуги по управлению, услуги (работы) по содержанию, и работы по текущему (капитальному) ремонту общего имущества МКД.

Следовательно, УО вправе из ежемесячного платежа граждан признать платой за выполненные работы, оказанные услуги только долю от сметной стоимости услуг по управлению и услуг, работ по содержанию общего имущества МКД. Оставшуюся долю платежа (вносимого в счет выполнения ремонтных работ) УО должна признавать авансом (предоплатой) до факта подтверждения выполнения работ по конкретному виду ремонта общего имущества.

Исходя из приведенного обоснования при получении УО платы за содержание и ремонт жилого помещения равномерными ежемесячными платежами без составления сметы работ, услуг УО, прекращающая исполнение договора управления, обязана рассчитывать стоимость фактических затрат на управление домом, и затрат, понесенных на его содержание, и расчетным способом определить в размере ежемесячно вносимых платежей граждан соответствующую долю ежемесячно оплачиваемых гражданами соответствующих услуг, работ. Оставшаяся сумма платежа по результатам такой сверки оплаты подлежит возврату гражданам. Если у собственников помещений возникли претензии к УО в части оплаты услуг по управлению МКД и содержанию общего имущества, то к соответствующему платежу, определенному УО расчетным путем, возможно применение соразмерного уменьшения цены услуг.

Дополнительным основанием возврата средств за не сделанный капитальный ремонт при варианте взимания с граждан платы за капитальный ремонт по решению органа местного самоуправления является несоблюдение следующих требований:

• подп. 1 п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ об обязательности принятия решения о ремонте общего имущества более чем 2/3 голосов собственников на их собрании;
• п. 2 ст. 158 ЖК РФ об обязательности предложений управляющей организации о порядке проведения и финансирования капитального ремонта МКД;
• п. 31 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), об обязательности утверждения перечня работ собственниками помещений и соразмерности взимания платы с собственников соответствующему перечню;
• п. 13 ст. 155 ЖК РФ об обязательности информирования управляющей организацией собственников об условиях взимания платы за капитальный ремонт (авансом либо в счет выполняемых работ в текущем году или в будущих периодах и т. п.);
• п. 4 ст. 138 ЖК РФ об отсутствии полномочий у ОМС утверждать размер такой платы без проведения собственниками соответствующего собрания (ст. 44 ЖК РФ), без предложений УО о проведении капитального ремонта в конкретном МКД (п. 2 ст. 158 ЖК РФ), без утверждения собственниками перечня соответствующих работ (п. 31 Правил № 491) и без представления УО в адрес ОМС информации о непринятии собственниками решения о размере такой платы на проведенном собрании (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Несоблюдения указанных норм Жилищного кодекса уже достаточно для того, чтобы собственники могли доказать факт неправомерности взимания с них платы за капитальный ремонт в течение всего срока ее внесения в условиях неправомерного взимания.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Жаворонков Ю.Г.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.