г. Тула, ул. Советская, д. 7, офис 33 8 (4872) 38-42-71

Правовое бюро

Трибун

juristtula@yandex.ru

ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ
ВЕДЕНИЕ ДЕЛ В СУДАХ

Возврат платежей при расторжении договора управления многоквартирным домом

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

На исполнение договоров управления распространяются положения ст. 709-729ГК РФ о договоре подряда, а также ст. 779-783 ГК о договоре возмездного оказания услуг. Статья 711 ГК РФ предусматривает оплату работ исполнителя (управляющей организации) или в виде аванса (предоплаты) до начала выполнения работ, или в виде расчета после окончательной сдачи результата работы. При этом подпункт 1 и 2 ст. 720 ГК РФ устанавливают обязательное условие о принятии заказчиком (собственниками помещений) выполненных работ подрядчика (управляющей организации) с оформлением сторонами договора акта или иного документа. На отношения по капитальному ремонту МКД распространяются дополнительные нормы п. 2 ст. 740 ГК РФ.

Возврат платежей при расторжении договора управления многоквартирным домом Пока управляющая организация и собственники помещений (или уполномоченное ими лицо) не зафиксируют актом выполненных работ сдачу результата работ или оказания услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, или этапов выполнения таких работ, внесенные собственниками и нанимателями помещений средства в оплату оказанных услуг и выполненных работ управляющей организацией признаются внесенными авансами (п. 2 ст. 711 ГК РФ).

Относить ли вносимые гражданами ежемесячные платежи за содержание и ремонт жилого помещения, выполнение работ и оказание услуг по договору управления к полученным авансам или часть платежа - к авансам, а часть (или весь платеж) - в счет фактически выполненного в соответствующем месяце, управляющая организация (УО) определяет самостоятельно исходя из условий договора управления, а именно: из ежегодной сметы на выполнение работ, оказание услуг, графика выполнения работ и оказания услуг, порядка внесения платы и наличия подписанных с собственниками (их представителем) актов оказанных услуг, выполненных работ. Если размер платы за содержание и ремонт жилого помещения поступает УО равными долями ежемесячно и порядок приемки услуг, работ не оговорен в договоре управления, то (по умолчанию) правомерно считать, что собственники и наниматели помещений равномерно в течение срока внесения годовой платы, а именно в размере 1/12 от сметной стоимости каждого вида работ, услуг, оплачивают и услуги по управлению, услуги (работы) по содержанию, и работы по текущему (капитальному) ремонту общего имущества МКД.

Следовательно, УО вправе из ежемесячного платежа граждан признать платой за выполненные работы, оказанные услуги только долю от сметной стоимости услуг по управлению и услуг, работ по содержанию общего имущества МКД. Оставшуюся долю платежа (вносимого в счет выполнения ремонтных работ) УО должна признавать авансом (предоплатой) до факта подтверждения выполнения работ по конкретному виду ремонта общего имущества.

Возврат платежей при расторжении договора управления многоквартирным домомИсходя из приведенного обоснования при получении УО платы за содержание и ремонт жилого помещения равномерными ежемесячными платежами без составления сметы работ, услуг УО, прекращающая исполнение договора управления, обязана рассчитывать стоимость фактических затрат на управление домом, и затрат, понесенных на его содержание, и расчетным способом определить в размере ежемесячно вносимых платежей граждан соответствующую долю ежемесячно оплачиваемых гражданами соответствующих услуг, работ. Оставшаяся сумма платежа по результатам такой сверки оплаты подлежит возврату гражданам. Если у собственников помещений возникли претензии к УО в части оплаты услуг по управлению МКД и содержанию общего имущества, то к соответствующему платежу, определенному УО расчетным путем, возможно применение соразмерного уменьшения цены услуг.

Дополнительным основанием возврата средств за не сделанный капитальный ремонт при варианте взимания с граждан платы за капитальный ремонт по решению органа местного самоуправления является несоблюдение следующих требований:

  • подп. 1 п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ об обязательности принятия решения о ремонте общего имущества более чем 2/3 голосов собственников на их собрании;
  • п. 2 ст. 158 ЖК РФ об обязательности предложений управляющей организации о порядке проведения и финансирования капитального ремонта МКД;
  • п. 31 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), об обязательности утверждения перечня работ собственниками помещений и соразмерности взимания платы с собственников соответствующему перечню;
  • п. 13 ст. 155 ЖК РФ об обязательности информирования управляющей организацией собственников об условиях взимания платы за капитальный ремонт (авансом либо в счет выполняемых работ в текущем году или в будущих периодах и т. п.);
  • п. 4 ст. 138 ЖК РФ об отсутствии полномочий у ОМС утверждать размер такой платы без проведения собственниками соответствующего собрания (ст. 44 ЖК РФ), без предложений УО о проведении капитального ремонта в конкретном МКД (п. 2 ст. 158 ЖК РФ), без утверждения собственниками перечня соответствующих работ (п. 31 Правил № 491) и без представления УО в адрес ОМС информации о непринятии собственниками решения о размере такой платы на проведенном собрании (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Несоблюдения указанных норм Жилищного кодекса уже достаточно для того, чтобы собственники могли доказать факт неправомерности взимания с них платы за капитальный ремонт в течение всего срока ее внесения в условиях неправомерного взимания.

Автор статьи, юрист юридической фирмы Правовое бюро "Трибун" Жаворонков Ю.Г.

К списку статей