Существенные условия при заключении договора

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

В этом очерке, мы поговорим о таком важном моменте, как заключение договора. Все мы представляем по привычке договор, как единый письменный документ, с двумя печатями и подписями. Такое представление, вовсе не анахронизм. Единый документ, в простой письменной форме – это наиболее правильная и распространенная форма договора в хозяйственной практике.

Традиционна менее распространенная форма – нотариальная. Многие договора могут быть только в нотариальной форме, например, договор пожизненной ренты с иждивением, договор купли-продажи доли в общем имуществе с третьим лицом применительно к недвижимости, договор купли-продажи или дарения недвижимости с несовершеннолетним, соглашение о разделе совместно нажитого имущества в браке, договор купли-продажи доли в уставном капитале или договор залога доли в уставном капитале. Но в современно в жизни, вслед за факсом, пришла электронная почта. Все больше и больше компаний ограничиваются сканами договоров.

В данном случае, скан договора – это его оферта. А что же тогда акцепт? Как правило, оплата. Если Вы выслали подписанный со своей стороны договор в виде его скана, и его оплатили, считайте, что все условия данного договора Вами согласованы. Многие задаются вопросом, а если оплата произошла по счету, имеют ли место договорные отношения? Конечно, да. Просто условия этого договора – совокупность императивных и диспозитивных норм договора соответствующего типа. Все эти типы договоров можно найти во второй части Гражданского Кодекса. Нельзя не отметить и ещё одну тенденцию современного законодательства – всё меньше договоров считаются заключенными с момента их государственной регистрации, так, например, тот же договор залога (ипотеки) совсем недавно подлежал государственной регистрации, а сейчас уже нет. Договор купли –продажи земельного участка, договор купли-продажи здания, строения, сооружения – все эти договоры, считаются заключенными с момента их подписания. Это, конечно, не значит, что возникновение ипотеки или права собственности не надо регистрировать, конечно, договор, как правоустанавливающий документ, надо представлять в Росреестр, но юридически, для судов, момент заключения договора имеет большое значение.

Сейчас не много договоров подлежат обязательной государственной регистрации – это договор купли-продажи и дарения жилого помещения (квартиры, дома), договор аренды недвижимого имущества, срок действия которого 1 год и более, лицензионный договор и договор отчуждения таких исключительных прав, как товарный знак. Наконец, нельзя не отметить, что в современной практике все больше договоров заключаются на торгах. Здесь речь идет не только о традиционных государственных и муниципальных контрактах, но и о том, что многие коммерческие компании, например, акционерные общества, устраивают торги на право заключения с ними договора. Конечно, это большие компании или компании с государственным участием. Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона.

На аукцион победил тот, кто предложил наибольшую или наименьшую цену, одним словом критерий – один, цена, а конкурс – это более сложная форма, где победитель выбирается, исходя из различных критериев. Цена в конкурсе зачастую играет не решающую роль. Наконец, аукционы и конкурсы могут быть открытыми (для всех желающих) и закрытыми (для приглашенных «избранников»). Как правило, на торгах необходимо вносить небольшой задаток.

Многие договора являются публичными, то есть обязательными. Например, договор энергоснабжения является обязательным договором для гарантирующего поставщика, договор технологического присоединения энергопринимающих устройств – для сетевой организации, договор водоснабжения и водоотведения – для организации водопроводно-канализационного хозяйства и так далее. Порядок заключения этих и подобных договоров детально описан в соответствующих Постановлениях Правительства Российской Федерации, потребителю необходимо только грамотно подать заявление и перечень необходимых документов для заключения такого договора. Может показаться, что эти организации итак заинтересованы в потребителях и это бессмыслица, но практика показывает, что это далеко не так. Иногда монополисты уклоняются от выполнения своих обязательств, и нам, адвокатам, юристам, приходится их понуждать заключать публичные договора в судебном порядке.

В договорах ещё выделяют, так называемые «существенные условия», то есть условия, наличия которых обязательно в силу указания закона, или условия, на их необходимость согласовать которые, указали сами стороны. Без согласования существенных условий, договор нельзя считать заключенным. Лет десять назад споров по заключенности было очень много, так как суды рассматривали вопрос согласования существенных условий очень формально. Однако сейчас ситуация поменялась.

Например, Гражданский Кодекс РФ определяет, что в договоре подряда должен быть определен начальный и конечный срок выполнения работ. В договоре должна быть обязательно прописана фраза, вроде такой, начало работ – 1 марта 2016 года, окончание работ – 1 ноября 2016 года. Сейчас во многих договорах подряда, нет точной даты начала работ. Начало работ ставится в зависимость от даты перечисления авансового платежа. Например, работы должны быть начаты не позднее 5 дней с момента получения аванса от Заказчика, и закончены в течение 5 месяцев с даты их начала. Раньше, суды признавали такие договора подряда незаключенными, теперь судебная практика более либеральна в этом вопросе. Кроме того, современная судебная практика считает заключенным любой договор подряда, если работы по нему сданы и приняты Заказчиком, даже, если сроки в договоре определены не были! Почему это важно? Раньше недобросовестные подрядчики, получая претензии от Заказчиков, связанные с качеством выполненной работы, начинали ссылаться в судах на незаключенность договора, теперь же суды перестали удовлетворять встречные иски подрядчиков с требованием признания договора подряда незаключенным.

Существенно претерпела изменения практика и в отношении заключенности и незаключенности договоров аренды недвижимого имущества, сроком на год и более. Лет 10 назад, суды опять же подходили формально, раз договор государственную регистрацию не прошел, значит его нет, он не порождает никаких прав и обязанностей для арендодателя и арендатора. Сейчас подход судов стал более дифференцированный. С одной стороны, такой договор, порождает права и обязанности для арендатора и арендодателя, его подписавших (в частности, возможно начисление оговоренных пени), с другой, он не порождает отношения с третьими лицами.

К примеру, новый собственник по общему правилу просто встает на место прежнего Арендодателя, но, если договор не прошел государственную регистрацию, то для нового собственника его не существует (правда, если суд не усмотрит злоупотребления правом со стороны нового владельца). По прежнему, суды признают незаключенными договоры аренды, в которых отсутствует индивидуализация предмета аренды. И ещё один важный момент: договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Это подчеркнуто в пункте 2 информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными». В этом пункте обзора, описан случай, когда муниципальное унитарное предприятие не получила согласие на заключение договора аренды от администрации города.

Администрация города обратилась с иском в суд о признании договора недействительным, а ответчик ссылался на отсутствие обязательной государственной регистрации. Вообще, всех кому интересна тема заключения договоров мы отсылаем к этому информационному письму, которое можно найти на сайте федеральных арбитражных судов в разделе «Информационные письма», в нем Вы найдете много интересного из судебной практики.

В заключении, оговоримся, что заключенность договора не влияет на третейские оговорки, а так же на договорную подсудность.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей