Вернуться на главную

Договор ренты

Договор ренты представляет собой соглашение, по которому получатель ренты передает плательщику в собственность имущество, а плательщик в обмен на это имущество обязан производить выплату ренты в виде периодических платежей либо предоставлять средства на содержание получателя ренты в иной форме.

Законодатель различает два самостоятельных вид ренты: постоянная рента (бессрочная) и пожизненная рента (на срок жизни получателя ренты).

Договор ренты считается реальным, поскольку обязательство по выплате ренты возникает при передаче имущества. Кроме того,обязанность возникает лишь у одной стороны – плательщика ренты. Отличительная черта договора ренты – его возмездность, поскольку при отчуждении имущества предполагается выплата ренты как встречное предоставление. Стоит заметить, что возмездность договора определяется непосредственно наличием обязанности по выплате ренты, а не платы за передаваемое плательщику ренты имущество. Такая плата может быть предусмотрена договором или совсем отсутствовать. Проще говоря, отчуждаемое имущество передается получателем ренты плательщику в собственность за определенную плату или бесплатно.

Договор ренты является одним из договоров, о посредующих передачу имущества в собственность. Право собственности на переданное получателем ренты имущество, возникает у плательщика с момента передачи вещи или с момента государственной регистрации перехода права (если это прямо предусмотрено законом). 

От иных гражданско-правовых договоров договор ренты отличает один специфический признак – его алеаторный (рисковый) характер. Это объясняется тем, что стороны в момент заключения договора не знают, какой окажется общий размер суммы ренты, который получит получатель. Так как выплата осуществляется пожизненно или бессрочно, то ее размер может оказаться меньше или больше реальной стоимости переданного имущества.  В наибольшей мере риск присутствует в договоре пожизненной ренты, поскольку невозможно предугадать продолжительность жизни получателя ренты. Для договора постоянной ренты предусмотрено право плательщика ренты выкупить данное имущество, что позволяет ему заранее предположить общий размер суммы ренты, которую он обязан выплатить.

Договор ренты должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если данное правило не будет соблюдено, то договор будет признан ничтожным. А если предметом отчуждения является недвижимое имущество, то также требуется государственная регистрация перехода права собственности на него.

Существенное условие договора ренты – это его предмет, то есть то имущество, которое передается в собственность плательщика ренты в обмен на выплату ренты. Предметом ренты может быть любое имущество, которое не изъято и не ограниченно в обороте. Под рентой понимается выплата определенной денежной суммы или предоставление средств на содержание в иной форме (например, обеспечение питанием, жильем, оказание услуг и т.п.).  

Законодатель установил гарантии соблюдения прав получателя ренты, который заинтересован в надлежащем исполнении договора. Во-первых,если передается земельный участок, здание или иное недвижимое имущество, то такое имущество считается обремененным рентой. Права получателя ренты наделяются свойством следования за вещью, которые сохраняются, не смотря на то,кто является собственником вещи в данный момент. Если плательщик ренты отчуждает обремененное имущество, то обязательства по договору переходят к приобретателю вещи. Лицо, которое стало собственником обремененной вещи, одновременно становится плательщиком ренты, даже если заранее не было об этом предупреждено.Во-вторых, плательщик ренты при передаче обремененной вещи другому лицу несет субсидиарную ответственность вместе с приобретателем вещи по требованиям получателя ренты, которые возникли из-за нарушения договора. В-третьих,имущество, переданное под выплату ренты, считается обремененным не только правом на получение ренты, но и правом залога, которое получатель ренты приобретает в обеспечение обязательства плательщика ренты.

Как уже отмечалось, рента может быть постоянной или пожизненной.

Особенности постоянной ренты заключается в субъектом составе. Получателями постоянной ренты могут быть не только физические, но и некоммерческие юридические лица. Плательщиком ренты может выступать любой субъект гражданского права.

Как отмечает законодатель, право получателя ренты может быть передано в порядке правопреемства по следующих случаях: в порядке цессии, наследования или реорганизации. Данный перечень является исчерпывающим.

Как правило, рента предоставляется в денежной форме.Размер ренты должен быть предусмотрен в договоре. Законодательством не предусмотрен какой-либо минимальный размер рентных платежей. Но в тоже время,договор может предусматривать выплату ренты путем предоставления каких-либо вещей, оказания услуг или выполнение работ. Как правило, выплата ренты производится по окончании каждого квартала(квартал равен трем месяцам). Но это норма не является императивной, в связи с чем стороны могут договориться об ином периоде осуществления выплат.

Кроме того, постоянная рента носит бессрочный характер. Договор имеет юридическую силу не только на период жизни получателя ренты, но и после его смерти, когда права получателя ренты переходят к иным лицам в порядке правопреемства.

Однако правоотношения не могут длиться бесконечно.Законодателем предусмотрены возможности досрочного одностороннего отказа от исполнения договора. К ним относится выкуп ренты. Это влечет за собой прекращение соответствующего обязательства. Плательщик может выкупить ренту по своей инициативе. Это возможно совершить в любое время после заключения договора. Стоит помнить, что отказ от дальнейшей выплаты ренты будет действителен только тогда, когда он был заявлен плательщиком не позднее, чем затри месяца до окончания выплаты ренты или за иной срок, предусмотренный договором. Отказ может быть совершен в простой письменной форме.

Кроме того, право выкупа ренты плательщиком предусмотрено законом. Поэтому условие плательщика об отказе от выкупа ничтожно.Обязательство по выплате рентных платежей завершается после получения получателем всей суммы ренты. Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в следующих случаях: если плательщик просрочил выплату более чем на год либо нарушил обязательства по обеспечению выплаты ренты либо признан неплатежеспособным; переданное под выплату недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Выкуп ренты производится по цене, которая указанна в договоре. Если такое условие в договоре отсутствует, то выкуп может быть осуществлен по цене, которая равна годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Кроме того, риск случайной гибели или повреждения имущества, которое было передано под выплату ренты, несет плательщик ренты.

Договор пожизненной ренты ограничен периодом жизни получателя ренты. В договоре пожизненной ренты получателем может выступать только физическое лицо. На стороне получателя, также, могут быть несколько физических лиц (например, супруги). Смерть одного из получателей является основанием для прекращения договора. Прекращается договор смертью последнего получателя.Плательщиком ренты может быть любой субъект гражданского права.

Если в договоре установлена пожизненная рента в пользу лица, который уже умер к моменту заключения договора, то такой договор признается ничтожным.

Если договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то именно с этого момента возникают права и обязанности сторон по договору. Если условие о государственной регистрации не было соблюдено, то договор не порождает никаких юридических последствий.

Пожизненная рента должна быть определена исключительно в денежной форме. Кроме того сумма ренты является существенным условием, которое обязательно должно быть прописано в договоре. Законодателем установлен минимальный размер пожизненной ренты – не меньше величины прожиточного минимума на душу населения в данном субъекте РФ по месту нахождения имущества, которое является предметом договора. Также законодательством определена периодичность выплаты рентных платежей. Так,установлено, что рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Однако это норма не является императивной и может быть изменена по соглашению сторон.

В договоре пожизненной ренты, в отличии от постоянной ренты, требовать выкуп ренты имеет право лишь получатель. Причем сделать он это может только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора ренты плательщиком. Кроме выкупа получатель ренты имеет право требовать от плательщика расторгнуть договор и возместить убытки.

Случайное повреждение или гибель вещи, переданной под выплату ренты, не освобождает плательщика от обязанности выплачивать за него ренту.

Таким образом, договор ренты, независимо от вида, имеет очень много тонкостей и особенностей, несоблюдение которых может повлечь неблагоприятные последствия.Поэтому, если вы не желаете, наступления плачевных ситуаций, то необходимо обратиться к грамотному специалисту, который поможет составить качественный и правильный договор ренты.

Автор: юрист юридической фирмы Правовое бюро "Трибун" Усенко Д.А.

К списку статей