Нововведение - Совет МКД

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Федеральным законом от 04.06.2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» наряду с иными изменениями, в раздел «Управление многоквартирными домами» ЖК РФ была добавлена статья 161.1. Названная статья полностью посвящена порядку создания и функционирования, абсолютно нового института управления многоквартирным домом – Совета МКД. Необходимость его введения обусловлена, на мой взгляд, стремлением государства вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом; не секрет, что в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого, руководствуясь устаревшими принципами и понятиями.

Суть дела в том, что, если дом управляется управляющей организацией, то объективно существует следующее противоречие. Одна из двух сторон договора управления - заказчики. Они никак не организованы и разрозненны, у каждого своя работа и прочие дела. Рядовой собственник, как правило, не специалист в управлении домами и в смежных специальностях, например, в юриспруденции. Текущие жилищные расходы, хотя и растут постоянно, но для многих не столь уж существенны. Поэтому типичное отношение к жилищным и домовым делам – пассивность и согласие с предлагаемыми условиями. Другая же сторона договора – исполнитель. Это коммерческая управляющая организация со специалистами, для которых управление домом – основная работа, источник заработка, а иногда и, мягко говоря, немалых «левых» доходов. В общем, неравенство сторон и, следовательно, проигрыш заказчиков в любом конфликте заложено в природу этого договора. Конкурентная борьба за заказчика отчасти могла бы выровнять положение сторон, но до этого пока далеко. Чтобы действительно стать реальным и полноправным заказчиком жилищных услуг, собственники в доме должны сорганизоваться. Это так же объективно нужно, как и управление общим имуществом в доме. Так что с идеей совета никто не спорит. Эту проблему законодатели и пытаются решить в статье 161.1.

Отмечу, что не стоит сопоставлять или путать совет МКД с домовым комитетом, т.к. под домовым комитетом понимается общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах) для совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения. Комитеты создавались точечно и, как правило, для решения конкретных проблем, их деятельность законодательно не регулировалась. Совет МКД приходит на смену такой единице, как институт уполномоченных представителей, всем хорошо известным Старшим по дому (старший по подъезду, по этажу), причем само понятие «старший многоквартирного дома» в федеральном законодательстве не фигурировало, как и не ясен был круг полномочий этого органа. Теперь выбранные представители будут входить в состав Совета МКД, их полномочия будут урегулированы законодательно.

Совет МКД представляет собой коллективный исполнительный орган, призванный быть посредником между собственниками жилых помещений и управляющей организацией, наделенный также контрольными функциями в части исполнения решений общего собрания, предоставления услуг и отчетности управляющей организацией.

Совет МКД избирается в многоквартирном доме с количеством квартир более четырех, где отсутствует товарищество собственников жилья или управление жилищным кооперативом (иным специализированным органом). Члены Совета назначаются из числа собственников жилых помещений МКД на общем собрании, из них выбирается Председатель Совета МКД, впоследствии осуществляющий руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетный общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. Количество членов Совета законом не регламентировано, указывается лишь на принцип соразмерности количеству квартир, подъездов, этажей. Какой либо регистрации в государственных органах для Совета МКД не предусмотрено, достаточно записи в протоколе общего собрания собственников и принятия устава. Однако на данный момент типовой устав для Совета МКД официальными органами не разработан. Представляется, что устав Совета МКД помимо индивидуализирующей информации должен содержать общие нормы, дублировать положения законодательства с тем, чтобы иметь максимально допустимую законодателем правоспособность.

Согласно п. 9 ст. 161.1. ЖК РФ, Совет МКД функционирует до переизбрания на общем собрании, либо до момента избрания правления ТСЖ (в случае принятия решения о создании ТСЖ). Орган переизбирается на общем собрании собственников жилых помещений раз в два года, если иной срок не принят решением собрания (не указан в уставе, одобренном решением общего собрания). Допускается досрочное переизбрание Совета МКД в случае ненадлежащего выполнения обязанностей.

Рассмотрим перечень функций Совета МКД (здесь необходимо дословно процитировать п. 5 ст. 161.1. ЖК РФ):

• обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
• представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
• представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
• осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
• представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Очевидно, что никаких дополнительных прав по осуществлению контроля для членов Совета МКД по сравнению с рядовыми собственниками не предусмотрено. По всей видимости, законодателем предполагается более активная общественная позиция членов Совета, что также выражается в наделении их инициативными полномочиями (пп. 2 п. 5 ст. 161.1. ЖК РФ). Наиболее общее указание содержит пп. 5 п. 5 ст. 161.1. ЖК РФ, хотелось бы увидеть более четкое обозначение полномочий Совета МКД в части контроля за предоставлением работ и услуг управляющей организацией. Определенно, что позиция Совета МКД как коллегиального исполнительного органа на общем собрании будет более весомой, нежели мнение отдельного собственника.

Председатель Совета МКД, избранный из числа его членов имеет следующее полномочия и обязанности (п. 8 ст. 161.1. ЖК РФ):

• ведение переговоров с управляющей организацией по вопросу заключения договора управления; в случае непосредственного управления
• переговоры с ресурсоснабжающими, ремонтными и иными организациями до заключения договоров;
• доведение результатов переговоров до сведения общего собрания собственников МКД;
• на основании доверенности заключает договоры управления и иные договоры, указанные в п. 1 и п. 2 ст. 164 ЖК РФ от имени собственников;
• осуществляет контроль по заключенным договорам, имеет право обратиться в органы местного самоуправления в случае невыполнения обязанностей управляющей организацией;
• на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Фактически председатель совета многоквартирного дома – это во многом то же самое, что и полномочный представитель собственников, который сегодня есть чуть ли не в каждом многоквартирном доме, только теперь его статус более четко обозначен в законодательстве. И ранее, при наличии нотариально заверенных доверенностей, интересы собственника могли представлять в суде и перед коммунальными организациями другие лица.

Нормами пунктов 11 и 12 статьи 161.1 ЖК РФ, законодатель указывает на возможность создания временных совещательных коллегиальных органов - Комиссий собственников помещений. Названные комиссии создаются для разработки предложений по отдельным вопросам и могут избираться как по решению общего собрания собственников, так и по решению Совета МКД.

Немаловажным моментом является обязательность создания Совета МКД собственниками жилья, для этого законодатель назначает годичный срок. Такое указание требует безотлагательных действий общественности. В том случае, если в течение года, т.е. до 14 июня 2012 г., совет МКД не избран, органу МСУ предписано созвать общее собрание собственников в течение трех месяцев, включив в повестку дня вопрос об избрании Совета МКД, Председателя Совета МКД, либо о создании в данном доме товарищества собственников жилья. Следовательно, избрание Совета МКД в доме неизбежно и лучше, если это будет действительным выражением воли собственников с назначением активных членов. В противном же случае Совет рискует быть создан номинально, став чистой формальностью, что будет выгодно для управляющей организации. Такими примерами в прошлом, может служить институт полномочных представителей собственников, которые порой выступали орудием в руках нечестной управляющей организации, не глядя подписывая акты выполненных работ или пролонгируя договора управления от имени жильцов.

Анализируя нововведения жилищного законодательства, можно прийти к выводу, что государство желает увеличить свое присутствие в этой сфере, контроль за происходящими процессами. Такая политика обусловлена упадком ЖКХ в целом, появлением монополистов на рынке предоставления услуг, низкой правовой культурой подавляющего большинства населения. По сути, происходит обратный процесс – десятилетие назад государство передало ряд полномочий по управлению МКД собственникам жилья, а в настоящее время частично возвращает себе рычаги управления. В то же время государство желает наладить систему управления в потребительской сфере, прописывая полномочия собственников жилья. Это отнюдь не означает регресса, нововведения призваны пойти на благо собственникам жилья, хотя и обусловлены предыдущим горьким опытом. В конечном итоге, результативность принятых мер будет зависеть от активности самих собственников и органов местного самоуправления, и органов МСУ, роль которых в части контроля за деятельностью управляющих организаций возросла с принятием недавних поправок.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Жаворонков Ю.Г.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей