Как поменять вид разрешенного использования земельного участка?

Итак, по каким – то причинам Вы решили поменять ВРИ своего земельного участка. Скорее всего, потому, что ВРИ земельного участка перестал соответствовать его фактическому использованию, или, может быть, Вы планируете в будущем поменять его целевое назначение. С чего начать?

Начинать надо с запроса сведений из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), раздел «правила землепользования и застройки». Данные сведения предоставляет, как правило, Управление архитектуры и градостроительства. Для запроса сведений в своем городе советуем Вам воспользоваться сайтом госуслуг. Сейчас там почти все имеют регистрацию. Если Вы ещё не зарегистрированы, не поленитесь эту регистрацию пройти. Учтите, что сведения предоставляются за небольшую плату.

Из этих сведений Вы узнаете перечень допустимых видов разрешенного использования для Вашего земельного участка. Да, именно так, сменить ВРИ на любой «понравившийся» нельзя. Дело в том, что весь город разделен на территориальные зоны, в рамках этих территорий установлен градостроительный регламент. Градостроительный регламент утверждается, или, можно сказать, является составной частью правил землепользования и застройки. Именно градостроительный регламент определяет возможные для данной территориальной зоны виды разрешенного использования. Конечно, градостроительный регламент помимо списка возможных ВРИ содержит и иные характеристика, например, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, но нас сейчас интересуют именно виды разрешенного использования.

Из полученных сведений ИСОГД Вы увидите, как было уже сказано, выше возможные варианты смены ВРИ. В градостроительном регламенты эти виды ВРИ будут делиться на основные, условные и вспомогательные. Заменить существующий вид разрешенного использования на «вспомогательный» ВРИ из списка нельзя, даже, если он Вам очень понравился! Вспомогательные ВРИ могут быть только с основным, или условным ВРИ. Да, бывают такие случаи, когда земельные участки имеют не один ВРИ, а целых два. Это означает, что на данный земельный участок можно использовать «двояким образом», например, для эксплуатации жилого дома и открытой гостевой стоянки.

Для лучшей иллюстрации списка возможных ВРИ, приведи пример из правил землепользования и застройки города Тулы для зоны застройки индивидуальными жилыми домами.

Для данной зоны предусмотрены следующие основные виды ВРИ: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, блокированная жилая застройка, коммунальное обслуживание, дошкольное, начальное и среднее общее образование, земельные участки (территории) общего пользования, спорт. А вот список условно разрешенных видов ВРИ для этой же зоны: бытовое обслуживание, социальное обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, культурное развитие, религиозное использование, общественное управление, амбулаторное ветеринарное обслуживание, магазины, рынки, общественное питание.

В чем практическая разница между основными ВРИ и условно разрешенными? В том, что процедура смены ВРИ для них разная. Для того, чтобы сменить действующий ВРИ на основной ВРИ из списка достаточно подать заявление в Кадастровую палату непосредственно или через МФЦ. К заявлению можно приложить ранее полученные сведения ИСОГД, так как не во всех городах налажен информационный обмен между Управлением архитектуры и градостроительства и кадастровой палатой.

Таким образом, Вы сами определяете на какой основной вид ВРИ Вы хотите поменять вид разрешенного использования, без какого-либо согласования или разрешения администрации города, такой порядок в юриспруденции называется «уведомительный».

А вот для смены ВРИ из условно-разрешенного списка действует разрешительный порядок, то есть Вы должны обратиться с соответствующим заявлением в администрацию Вашего города. После подачи заявления Администрация назначит по данному вопросу, так называемые, «публичные слушания». На публичных слушаниях могут участвовать все желающие жители города. О проведении публичных слушаниях жители оповещаются через официальную газету муниципального образования. Как ни странно, «поучаствовать» в этом мероприятии всегда находятся, но, как правило, это или лояльные администрации бюджетники или пенсионеры. Но, ничто не мешает Вам, пригласить на публичные слушания своих бывших одногруппников или одноклассников, что бы получить поддержку большинства. Итог голосования определяется протоколом. Надо отметить, что рекомендации данного общественного органа не являются обязательными для главы администрации. Глава администрации в течении трех дней после поступления данных рекомендации, должен принять решение о смене ВРИ или об отказе в этом, и, конечно, бывают случаи, когда рекомендации, принятые на публичных слушаниях, положительные, а решение выносится отрицательным. К сожалению, это законно. Не законно лишь решение, вынесенное без проведения публичных слушаний вообще, так как это существенное нарушение предусмотренной Градостроительным кодексом процедуры.

В любом случае, сменить ВРИ может только собственник земельного участка, арендатор земельного участка самостоятельно сменить ВРИ не может. Если Вы арендуете муниципальную или государственную землю, то Вам надо обращаться в уполномоченный орган с соответствующей просьбой о смене ВРИ. Удовлетворять Вашу просьбу уполномоченный орган не обязан.

Иногда у собственников возникает вопрос, надо ли менять ВРИ, если он «устарел», то есть отсутствует в действующем градостроительном регламенте? Ответ на этот вопрос отрицательный, так как установление «нового» градостроительного регламента не влечет обязанности по смене ВРИ. Некоторые граждане этого не понимают, и начинают даже обжаловать в суде правила землепользования и застройки. Делать этого не нужно, если для Вашего земельного участки уже действует определенный ВРИ (его можно посмотреть в выписке из ЕГРН), то без Вашего согласия сменить его никто не может.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.