Как оформить ипотеку квартиры?

Известно,что для того, что бы оформить ипотеку необходимо обратиться в Банк, но не всегда понятно простому обывателю, как протекает оформление данной процедуры и какие документы для этого нужны. В настоящей статье автор даст общее описание процедуры оформления квартиры в ипотеку, а также поможет ответить на некоторые часто задаваемые вопросы.

На-первом этапе Вы узнаете об условиях кредитного договора, процент, срок кредита,сумма ежемесячного платежа. Если условия кредита Вам подходят, Вы предоставляете кредитному инспектору документы о доходах: для индивидуальных предпринимателей – налоговые декларации за предшествующий налоговый период (так ИП, которые оформляют ипотеку в 2015 году предоставляют в банк налоговую декларацию по упрощенной системе налогообложения за 2014 год, для тех, кто на ЕНВД – налоговые декларации за 4 квартала 2015 года, и так далее), для работников наемного труда, включая директоров предприятий, справки по форме 2 –НДФЛ от работодателей. На основании этих документов, Банк примет решение:выдавать Вам кредит или нет. Как правило, такое уведомление происходит по СМС,в которой указывается предельная сумма возможного кредита. Эта процедура называется: предварительное согласие на выдачу кредита. При желании Банк может выдать Вам своё предварительное согласие в письменной форме. После этого Вы можете искать квартиру.

Итак, квартира найдена, Продавец найден. Теперь Вы должны предоставить в Банк документы на конкретный объект недвижимости:

1. Предварительный договор купли-продажи. Это документ о намерениях, то есть ещё не сделка купли-продажи, но предварительный договор имеет юридическую силу, то есть обязывает Вас купить квартиру, а продавца продать её именно Вам за оговоренную цену и в определенный срок. В предварительном договоре, кроме срока заключения основного договора и стоимости объекта недвижимости, указывается порядок расчетов между сторонами, оговаривается, что договор не будет обязывать Покупателя купить  квартиру, в случае отказа Банка выдать кредит, указываются реквизиты сторон и объекта недвижимости, правоустанавливающих документов на него. Довольно часто на этом этапе Покупатель платит Продавцу минимальный аванс (от 50 000 до 150 000 рублей), сумма и условие об авансе указываются в предварительном договоре. Форму предварительного договора можно взять у сотрудника Банка. И даже нужно взять у сотрудника Банка, так как многие банки, в частности Сбербанк, предварительные договора «не по своей» форме не принимают. Конечно,такая практика не законна и не обоснована, но переломит «тупую» банковскую бюрократию бывает сложно.
2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Эту оценку должен делать Продавец, так как он фигурирует в такой оценке, как Заказчик, заключает договор с оценщиком. Фирма-оценщик должна быть рекомендована Вашим банком. Список рекомендуемых оценщиков можно взять у кредитного инспектора или посмотреть на сайте Банка, оценщик так же должен быть членом соответствующего СРО профессиональных оценщиком. На практике оценка может быть с выездом на продаваемую квартиру или делаться по представленным фотографиям, копиям документов. Как правило, оценщики ориентируются на ту цену, на которые стороны договорились продать квартиру и всегда её спрашивают. Покупателю нужно будет попросить Продавца сделать оценку, а затем взять у него два экземпляра отчета оценщика. Обратите внимание на отчет, не допущены ли в нем опечатки и описки,самая распространенная – в иных местах не верно указан адрес объекта недвижимости. Это связано с тем, что при составлении отчета используется трафарет, болванка. Средняя стоимость оценки в Туле – 2000-5000 рублей. Оценка нужна банку для определения залоговой стоимости квартиры.
3. Выписка из ЕГРП (оригинал). Её может получить Покупатель или его знакомый, так как выписки из ЕГРП дают всем, для этого всего лишь нужно знать адрес объекта.Срок изготовления выписки – 3-5 дней. Плата за предоставление сведений – 200 рублей. Выписки из ЕГРП выдает Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по вашей области. Срок действия выписки – не более 1 месяца. С помощью выписки из ЕГРП банк проверит, не заложен ли уже объект недвижимости и кому он действительно принадлежит. С этой целью выписка нужна и Вам.
4. Копия и оригинал свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости. Возьмите у продавца. При опасениях с его стороны, оформите опись передаваемых документов. Обратите внимание, некоторые квартиры не зарегистрированы в ЕГРП, у Продавцов есть только правоустанавливающие документы, например, свидетельство о вступлении в наследство. В этих случаях,Вы так же не получаете выписку из ЕГРП, вместо неё будет уведомление об отсутствии сведений.
5. Копия и оригинал документа, являющегося основанием возникновения права собственности продавца. Если у продавца, есть свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное управлением государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее – Управлением Федеральной регистрационной службы, а ещё ранее – ТОРЦ), то этот документ указан в свидетельстве, как документ- основание. Это может быть свидетельство о вступление в наследство, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор ренты, договор уступки прав требования, решение суда и так далее.
6. Копии паспортов Продавца и Покупателя (страницы с фото, регистрацией, семейным положением). Если продавец – юридическое лицо, свидетельство о постановке на налоговый учет, свидетельство о государственной регистрации юридического лица при создании, копия Устава.
7. Нотариальное согласие супруга Продавца на продажу квартиры. Если квартира находится в совместной собственности супругов, то такое надо получать, оно нужно и Банку, и регистрирующему органу. Квартира находится в совместной собственности супругов, если она приобретена в период брака, за исключением случаев, когда она приобретена супругом по безвозмездным сделкам: по наследству, подарена ему или получена в результате приватизации. Исключением и довольно редким исключением является раздельный режим собственности супругов,установленный брачным договором, в этом случае Банку предоставляется брачный договор. Соответственно, если квартира приобретена до брака, согласие не нужно.Обратите так же внимание, что иногда бывает нужно получать согласие уже бывших супругов. Это происходит тогда, когда квартира была куплена в браке, супруги разведены, но совместно нажитое имущество ещё не разделили.
8. О, да, и если Покупатель в браке, согласие супруги на покупку, то же надо получать. Опять же, если нет раздельного режима собственности по брачному договору.
9. Иногда, когда у супругов есть несовершеннолетние дети, требуется разрешение органа опеки и попечительства на залог приобретаемой квартиры. Но чаще всего,такое согласие требуется Продавцу в том случае, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний. Без этого согласия, сделка невозможна.
10. В коммунальных квартирах, при покупке комнаты, у соседей надо брать отказ от права преимущественной покупки. То же, кстати относится к долям в праве собственности. Впрочем, доли на рынке не котируются, и Банки их в залог не берут.
11. Справка из Управляющей компании о лицах зарегистрированных в объекте недвижимости. Или иначе говоря, выписка из домовой книги. Эту выписки может получить только Продавец, то есть его об этом надо просить. Или брать у него нотариальную доверенность. В Управляющей компании в любом случае попросят посмотреть правоустанавливающие документы, оригинал свидетельства о государственной регистрации. Некоторые покупатели ещё просят для себя справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, но кроме них это никому не нужно.
12. Кадастровый паспорт на квартиру. Раньше его давало БТИ, теперь Кадастровая палата.  Срок изготовления – 5 дней,плата за предоставление сведений – 200 рублей. Заказать может любое лицо от своего имени, без доверенности. Но, иногда в Кадастровой палате на квартиру не бывает сведений, в этом случае вместо кадастрового паспорта Вы получите уведомление об отсутствии сведений. Это бывает потому, что БТИ не успел передать в свое время сведения в Кадастровую палату. Что делать? Заказать кадастровый паспорт снова через 5 рабочих дней, для ускорения можно обратиться в отдел электронного взаимодействия ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Итак, документы собраны, оригиналы показываем сотруднику Банка, копии отдаем. Теперь Банк должен принять окончательное решение. Ваши документы пойдут в юридический отдел и в службу безопасности, скорее всего Вам и Продавцу позвонят. Если всё прошло хорошо, через 2-3 дня Вас пригласит кредитный инспектор, что бы заключить кредитный договор и оформить закладную. Вообще-то закладная это документ от Вашего имени и по идее его должны составлять Вы, но, на практике, Вы её только подписываете. Банковский работник прошнуровывает кредитный договор (2 экземпляра) и закладную, и даёт Вам. Он так же выдаст Вам два экземпляра оценки квартиры. Кроме того, в Банке вместе с кредитным договором Вы получите в письменной форме примерный график платежей и информацию об условиях предоставления, использования и возврата кредита. В этот же день на Ваше имя будет открыт депозит для зачисления денежных средств, но сами денежные средства переведены не будут.

Как правило, схема покупки квартиры в ипотеку заключается в следующем: Покупатель из собственных средств оплачивает Продавцу аванс, оставшиеся часть денежных средств оплачивается после регистрации права собственности на Покупателя (получения им свидетельства) за счет кредитных средств. Например, стоимость квартиры 3 000 000 рублей, 50 000 рублей Вы уплатили Продавцу при заключении предварительного договора, 950 000 рублей Вы платите перед заключением основного договора (как правило, в здании Росреестре или Банке непосредственно перед сделкой, не забудьте оформить расписку Продавца!), 2 000 000 рублей после государственной регистрации сделки (окончательный расчет).

Таким образом, получив от банковского работника оригиналы своих документов (мы их указывали выше), кредитный договор и закладную, Вы можете обращаться в Росреестр. В Росреесте от Вас потребуют следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры в 3 экземплярах (подписывать договор нужно в присутствии сотрудника Росреестра). Проект данного договора Вам подготовит любая юридическая фирма. Если в договоре более 1 листа, он прошнуровывается и пронумеровывается;
2. Квитанцию, свидетельствующую об оплате госпошлины (с её копией);
3. Два экземпляра отчета оценщика;
4. Два экземпляра кредитного договора;
5. Закладную и её копию. Совет: сделайте копию закладной ещё для себя, так как обратно закладную Вы не получите, после государственной регистрации её заберёт сотрудник Банка;
6. Нотариальное согласие супругов (мы уже писали, когда их нужно оформлять);
7. Разрешение органа опеки и попечительства (если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети);
8. Выписку из домовой книги (оригинал + копию);
9. Кадастровый паспорт (оригинал + копию). В настоящее время его можно не предоставлять, Росреестр его запросит сам в Кадастровой палате по системе информационного обмена;
10. Отказы соседей от преимущественного права покупки (для коммунальных квартир)

Кроме того, сотрудник Росреестра оформит на Продавца и Покупателя заявления на государственную регистрацию, где Вы распишитесь.

Перед походом в Росреестр, туда желательно заранее записаться на определенное время,сейчас это можно сделать по телефону (запись на следующий день) или на сайте Росреестра (но там запись может быть на месяц вперед). В Туле, да и в других городах, возможна запись в МФЦ. Через 5 рабочих дней у квартиры уже будет новый собственник!

После получения через 5 дней свидетельства о государственной регистрации права собственности, покупатель идет в Банк. Он показывает оригинал свидетельства и отдает сотруднику Банка его копию. После чего сотрудник Банка выдает заемщику график платежей (уже не примерный) и перечисляет сумму займа на депозит Заемщика, открытый в этом же Банке. Перед перечислением денежных средств,заемщик должен предоставить сотруднику Банка полис страхования на квартиру.Полис можно предварительно оформить в любой аккредитованной у Банка страховой компании. На практике сотрудник кредитного отдела оформит этот полис сам, действуя от имении страховой компании по доверенности, страховую премию можно оплатить тут же в Банке. Большинство оформляют страховку непосредственно в банке, так как это действительно удобно. Однако следует помнить, что страхованию подлежит именно имущество, а не жизнь и здоровье. Последнее Вам тоже предложат, но это добровольно. Но предлагать будут настойчиво. Это связано с тем, что для сотрудников Банка предусмотрены определенные планы продаж, в том числе и страховок (Банк получает от страховой компании агентское вознаграждение за каждого застрахованного).

После перечисления суммы кредита на счёт, Вы можете пользоваться этими деньгами, как посчитаете нужным: их можно снять и отдать Продавцу на руки, оформив расписку, можно перечислить на депозит Продавца, но минус последнего варианта:необоснованно высокие комиссии. Поэтому большинство встречаются в Банке, и передают деньги по расписке.

На этом процедура оформления ипотеки не завершена и вот почему: если Вы посмотрите в своё свидетельство о государственной регистрации, то Вы увидите два подряд идущих через запятую слова: ипотека в силу закона, ипотека в силу закона. Это не описка. Квартира действительно в двойной ипотеке: в пользу Продавца и Банка. Дело в том, что Закон защищает Продавца на тот случай, если недобросовестный Покупатель не осуществит окончательный расчет, устанавливая в его пользу обременение в виде ипотеки. Вот эту, ипотеку в пользу продавца, надо снять. Для этого Продавец (бывший собственник) и Покупатель (нынешний собственник) снова идут в Росреестр, сотрудник Росреестра оформляет для них совместное заявление о снятии обременения. Покупатель оплачивает госпошлину в размере 200 рублей.Через 5 дней, Покупатель получит повторное свидетельство о государственной регистрации, где будет одна строчка: ипотека в силу закона.

На этом оформление ипотеки закончено, и новый собственник может переоформлять на себя лицевые счета на коммунальные услуги. Но это уже отдельная тема для разговора.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.