г. Тула, ул. Советская, д. 7, офис 33 8 (4872) 38-42-71

Правовое бюро

Трибун

juristtula@yandex.ru

ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ
ВЕДЕНИЕ ДЕЛ В СУДАХ

Долевое участие становится безопаснее

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Приобретение жилья, пожалуй, одна из самых животрепещущих проблем, с которыми приходится сталкиваться практически любому человеку. Это прошлому поколению повезло с получением квартир от государства и возможностью их приватизировать, но сейчас для основной части населения такой способ не доступен. Но и просто так взять и купить понравившуюся квартиру далеко не каждому по карману, даже с помощью ипотеки. Другие же, напротив, не могут найти подходящую планировку, метраж или расположение квартиры среди вторичного жилья и при наличии достаточных средств. Но спрос рождает предложение, и на рынке появился новый способ приобретения более дешевого и более комфортабельного жилья по принципу «сначала деньги, потом стулья», то есть путем заключения с застройщиками договоров на получение квартиры в будущем. Однако, как показала практика, после нескольких лет ожидания можно остаться не только без квартиры, но и без возможности вернуть деньги, зачастую, обесценившиеся за годы ожидания. И такое встречается сплошь и рядом, если застройщик обанкротился, его уставной капитал с гулькин нос, тем более, что в местный бюджет подобного рода проблемы не закладываются и помочь простым людям, вложившим свои деньги в «мечту», оказывается просто некому.

Конечно же, видя столь серьезную проблему, правительство еще с 2004 года начало устанавливать специальные требования и контроль за деятельностью застройщиков, издав специальный Федеральный закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ), направленный на обеспечение безопасности дольщиков. И всё же, защитить людей от недостроя и потери денег, удалось далеко не сразу. Ведь одно дело красиво изложить закон на бумаге, а другое – результат его действия и применения на практике. И ни государственная регистрация ДДУ, ни штрафные санкции и неустойки не могла помочь людям, если застройщик становился банкротом, или просто «сливал» компанию на подставных лиц и в дальние города. Также, не увенчались успехом введенные с 2013 года требования банковской гарантии или страхования гражданской ответственности застройщиков, которые по большей части выразились лишь в повышении цен на квартиры. Страховые компании и банки так и не смогли обеспечить обманутым дольщикам возврат денежных средств, а некоторые из них и вовсе разорились быстрее самих застройщиков.

Тем не менее, законодатель продолжает пытаться отладить данный сектор рынка, что дает надежду на повышение надежности вложений в долевое строительство. Так, например, с принятием множества поправок к 214-ФЗ в 2017- 2018 годах, значительно ужесточились требования к будущим застройщикам. Основные изменения уже вступили в силу, но нынешнему приобретателю квартиры по ДДУ стоит помнить, что действуют новые правила только для тех объектов долевого строительства, разрешение на которые были выданы после 1 июля 2018 года. То есть, если Вы решили приобрести квартиру путем заключения договора долевого участия, еще не факт, что эти изменения распространятся на Ваш случай, ведь если застройщик получил разрешение на строительство дома до 1 июля 2018 года, то и заключать ДДУ он вправе по старым нормам. Тем не менее, для тех, кто только планирует покупку квартиры по ДДУ, приведем самые существенные из нововведений:

- размер собственных денежных средств застройщика – застройщик до начала строительства должен обладать собственными средствами в размере не менее чем 10% от стоимости строительства. Такое требование выглядит гораздо надежнее, чем просто уставной капитал в 10 тысяч рублей, позволяет отсеять значительную часть мошеннических и неблагонадежных фирм, у которых отсутствует даже минимальный запас средств для начала строительства;

- компенсационный фонд – теперь, до регистрации договора с дольщиком в отношении квартиры в строящемся многоквартирном доме, состоящим из трёх и более блоков, застройщик обязан оплатить 1,2% от стоимости договора в Фонд защиты дольщиков. Такое условие звучит более внушительно нежели страховка или банковская гарантия, во-первых, потому что это единый фонд, учрежденный никем иным, как самой Российской Федерацией, а не частные страховые компании или банки, лопающиеся как мыльные пузыри. Этот Фонд участвует не только в формировании, учете и сохранности денежных средств, перечисленных застройщиками в счет обеспечения своих обязательств, но и в постоянном мониторинге деятельности застройщика, его соответствии установленным 214-ФЗ требованиям, в том числе соблюдении застройщиком графика реализации проекта строительства. В случае выявления проблем у застройщика, Фонд в оперативном режиме направляет такую информацию в регистрирующий орган (Росреестр) и орган строительного надзора;

- у застройщика должны отсутствовать неисполненные обязательства перед бюджетом, все расчеты застройщика должны осуществляться только через один единый расчетный счет застройщика, а банк получает полный контроль над всеми операциями по этому счету, с правом приостановки сомнительных операций. Данное условие говорит само за себя – дополнительный контроль над расходами застройщика получает Банк, а единый расчетный счет позволит избежать уклонения застройщика от взысканий путем перераспределения средств на бесчисленных счетах в различных банках;

- застройщик более не вправе заниматься иной деятельностью, не связанной с привлечением денежных средств дольщиков и строительством многоквартирных домов. Еще одно ужесточение в отношении застройщика, направленное на повышение вероятности достижения результата по единственному виду деятельности, обеспечивая невозможность использования денежных средств дольщиков на цели, не связанные с созданием (возведением) объекта, за которое они были уплачены;

- дополнительный способ обеспечения обязательств – это правило станет обязательным только в следующем году, и только для объектов долевого строительства, по которым первый договор долевого участия будет заключен после 01.07.2019 года. Заключается этот способ в том, что денежные средства дольщиков будут поступать не сразу в распоряжение застройщика, а на счет эскроу уполномоченного банка, на котором они будут храниться до момента исполнения застройщиком своих обязательств по возведению объекта строительства – то есть до момента фактического завершения строительства многоквартирного дома с получением застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи квартир хотя бы одному из дольщиков. Сейчас, застройщик не обязан производить расчеты с дольщиками через эскроу, а его обязательства обеспечиваются прочими вышеперечисленными требованиями, в том числе, перечислениями в компенсационный фонд;

- право распоряжения денежными средствами дольщиков на собственное содержание (заработная плата сотрудникам, аренда офиса, административные затраты, реклама и т.д.) заключается в том, что застройщик может использовать средства дольщиков для собственных нужд в объеме не более 10% от общей стоимости строительства – данное ограничение, как и условие о едином счете, направлено на ограничение и контроль расходования денежных средств от дольщиков;

- расширен перечень обязательных к публикации на сайте застройщика документов – помимо проектных деклараций и разрешений на строительство, застройщики теперь должны выкладывать в общий доступ документы финансовой отчетности (годовой и промежуточной), аудиторские заключения, заключение уполномоченного государственного органа о соответствии застройщика и проектной документации, фотографии строящихся объектов, проектов ДДУ. Это позволит всем заинтересованным дольщикам с большим удобством и спокойствием наблюдать за строительством их дома;

- ограничение по количеству разрешений на строительство – с 01.07.2018 года застройщики не смогут получить разрешение на строительство нового многоквартирного дома, при наличии хотя бы одного действующего разрешения, если строящийся по нему дом не достроен и не введен в эксплуатацию. Такой жесткий запрет в первую очередь, направлен на мотивацию застройщика к скорейшему завершению строительства каждого объекта, ведь иначе он не сможет приступить к новой стройке не закончив предыдущую, а значит, не сможет привлекать новые денежные средства дольщиков.

Таким образом, с одной стороны можно смело утверждать, что благодаря вышеперечисленным нововведениям приобретение жилья посредством участия в долевом строительстве становится безопаснее, что несомненно радует, но с другой, все эти ужесточения и ограничения для застройщиков определенно ведут к вытеснению более мелких строительных фирм с рынка, снижению объема строящегося жилья, увеличению затрат застройщиков на отчисления в Компенсационный фонд и выплату процентов по кредитам, ведь до окончания строительства, застройщик не сможет воспользоваться средствами дольщиков, хранящихся на счетах эскроу, и, как следствие, к увеличению стоимости квадратного метра таких квартир. Между тем, цена квартиры, приобретаемой по ДДУ безусловно являлась одним из существенных преимуществ такого долговременного вложения. Как бы то ни было, безопасность прежде всего, а долевое строительство по-прежнему предоставляет преимущественное разнообразие площадей и планировок для различных социальных слоёв населения.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Бурдина Г.А.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей