Аренда помещений. Что надо знать арендаторам?

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Договор аренды,представляя собой один из самых распространенных гражданско-правовых договоров,несет в себе много тонкостей и подводных камней, как для арендодателя, так и для арендатора.

Стоит обратить внимание на риски арендатора при заключении данного договора.

Для договора аренды существенным является условие об объекте аренды, из-за отсутствия которого договор будет считаться незаключенным, то есть не повлечет появление взаимных прав и обязанностей между сторонами. В связи с этим арендатору будет невозможно реализовать преимущественное право на аренду данного объекта на новый срок, а также требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору с третьим лицом.

Однако, проведя анализ судебной практики можно сказать, что договор аренды, в котором не конкретизирован объект аренды, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполняется сторонами. Доказательствами исполнения договора могут быть, например, передача имущества арендатору и отсутствие со стороны последнего каких либо возражений.

В ситуации, в которой договор считается незаключенным, арендодатель имеет право истребовать указанное имущество у арендатора путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Также, арендодатель вправе потребовать от арендатора возвратить имущество в связи с неосновательным обогащением.

Немаловажный аспект – это цель использования объекта аренды. Под целью использования объекта аренды понимается конечный результат, который должен наступить при эксплуатации арендованного имущества. Если арендатор использует имущество не в целях,оговоренных в договоре, то арендодатель вправе требовать устранения подобного нарушения. Если данное требование не будет удовлетворено, то арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как известно,при заключении договора аренды арендодатель обязан передать арендатору все необходимые документы, относящиеся к данному объекту аренды. Ими могут быть инструкции по эксплуатации, тех паспорта и т.д. Кроме того, необходимо указывать в какой форме переданы эти документы (копия, оригинал, нотариально заверенная копия), и количество передаваемых экземпляров. Если такие документы не были переданы, но это не мешало арендатору пользоваться данным имуществом, то он не имеет права отказаться от внесения арендной платы, ссылаясь на то, что арендодатель не представил ему необходимые документы. Если использование имущества невозможно без определенных документов и арендодателем не были переданы арендатору эти документы, то он не вправе требовать внесения арендной платы.

Немаловажным является условие о сроке аренды. Условие о сроке определяет тот промежуток времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться объектом аренды.За этот промежуток времени арендатор платит арендную плату. Договор аренды будет считаться заключен на неопределенный срок, если в нем не согласован срок аренды. В данной ситуации арендодатель может в любой момент отказаться от исполнения договора, предупредив при этом арендатора за три месяца, если объектом аренды выступает недвижимое имущество, и за месяц – если движимое.

По общему правилу рекомендуется прописывать в договоре начало и окончание срока. Началом является момент, когда арендатору было передано имущество. Окончанием – момент возврата данного объекта.

Срок также может быть определен календарной датой, истечением определенного периода времени, каким-либо событием, которое неизбежно наступит в будущем. Под неизбежным понимается такое событие, которое наступает независимо от чьей-либо воли, и дата наступления которого заранее не известна.

Не может быть определен срок договора на событие, которое зависит от действий какого-либо лица. В таком случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Если в договоре срок аренды превышает срок действия договора, то в случае просрочки предоставления арендодателем имущества арендатор не имеет права взыскивать убытки.

Договор может предусматривать, что передача имущества должна подтверждаться актом приема-передачи. Но стоит иметь в виду, что отсутствие такого акта не будет означать, что арендатор не пользовался имуществом. Передача может быть подтверждена любым документом, содержание которого дает понять, что имущество поступило в пользование арендатора. Такой документ дает гарантию, что арендатор внесет арендную плату и не сможет ссылаться на то, что факта передачи не было.Самое простое, это указать в тексте договора, что он одновременно является актом приема-передачи.

Отдельным вопросом является возврат арендованного имущества. Если в договоре не согласованы требования к состоянию имущества при его возврате, то арендатор обязан вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа. Нормальный износ – это та степень изменения объекта,которая считается естественной при обычном его использовании. При этом арендатор должен устранить все произведенные им изменения, которые не были оговорены договором, даже если эти изменения улучшили данное имущество. Но если изменения были сделаны с согласия арендодателя, то устранять их не придется.

Кроме того,договором может быть предусмотрено состояние имущества при его возврате.Например, оно может быть возвращено отремонтированным или улучшенным.

На практике в договоре аренды прописывается перечень документов и принадлежностей, которые должны быть возвращены наряду с имуществом. В такой ситуации арендатор обязан вернуть их по истечению аренды.Кроме того, перечень может в себя включить не только те документы и принадлежности, которые были переданы, но и содержать обязанность арендатора передать при возврате дополнительные документы. Ими, например, могут быть заключения экспертов и т.д.

Если договором установлено, что объект аренды должен быть возвращен в течение определенного времени после прекращения договора, то этот срок будет включаться в период фактического пользования имуществом и подлежать оплате.

Если в договоре сторонами определен повышенный размер арендной платы после истечения срока действия договора, то такая арендная плата может быть взыскана с арендатора за весь период пользования имуществом. Если повышенный размер установлен за каждый день просрочки возврата имущества, то суд может признать эту плату неустойкой. Также если эта сумма признана неустойкой, суд может уменьшить ее размер при наличии заявления должника.

Стоит обратить внимание на ремонт, переданного в аренду имущества. Если в договоре указано,что капитальный ремонт осуществляется за счет арендатора, и он не имел претензий к состоянию имущества при его приеме, то в дальнейшем он не вправе требовать от арендодателя возмещения расходов на ремонт.

Кроме того, если договором не предусмотрено, какой именно ремонт входит в обязанности арендатора, то он обязан произвести и плановый и не плановый ремонт. При этом он имеет право взыскать с арендодателя расходы,потраченные на не плановый ремонт или зачесть эту сумму в счет арендной платы.

Что касается текущего ремонта, то при не согласовании в договоре обязанности арендодателя на возмещение стоимости текущего ремонта,который был осуществлен арендатором, то последний не может требовать возмещения расходов или зачет этой стоимости в счет арендной платы.

В случаях, если арендатор не поддерживал имущество в исправном состоянии,вследствие чего причинен вред третьим лицам, то ответственность за это понесет арендатор.

Стоит обратить внимание на условие об арендной плате. Данное условие содержит в себе порядок уплаты, срок, частями или единовременно будут вносить денежные средства, и кто будет их вносить. Под арендной платой понимается вознаграждение, которое арендодатель получает от арендатора за пользование объектом аренды. Данное условие должно быть прописано в договоре во избежание негативных последствий. Однако если данное условие не включено в договор, то арендатор обязан вносить деньги в сроки в размерах, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В таком случае, арендатору, возможно, придется оплачивать аренду по более высокой цене,чем он предлагал.

Самый простой способ определения вознаграждения – это установление твердой величины арендной платы. Однако, учитывая принцип свободы договора, стороны могут установить иной способ определения размера арендной платы.

В течение срока действия договора стороны могут изменить размер арендной платы и срок ее внесения, заключив при этом дополнительное соглашение. Кроме того, в договоре может содержаться условие о праве какой-либо стороны, как правило,арендодателя, на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В таком случае, для изменения размера арендных платежей достаточно волеизъявления этой стороны. Если данное право закреплено за арендодателем, но не установлены рамки такого изменения, то это может повлечь злоупотребления с его стороны.Таким образом, рекомендуется указывать в договоре максимальную величину изменения арендной платы.

Гражданское законодательство отмечает, что арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать объект аренды в субаренду и передавать свои права по договору третьим лицам.Если арендатор совершил подобную сделку, не получив предварительно на нее согласие арендодателя, то последний вправе требовать досрочного прекращения договора в связи с нарушением арендатором условий договора. Кроме того, такие сделки, совершенные без согласия арендодателя будут признаны недействительными.Согласие считается полученным, если арендодатель был проинформирован о сделке и не имел претензий по ее заключению, а также совершил иные действия, из которых следует, что он не против заключения сделки, например, принимал участие в переписке с арендатором и третьим лицом относительно пользования имуществом. Договор субаренды действует в пределах договора аренды, то есть с прекращением последнего прекращается и первый. Однако указанное правило не является диспозитивным, что дает возможность включить в текст договора аренды положение,по которому досрочное прекращение договора аренды не повлечет за собой прекращения субаренды. Таким образом, арендодатель становится арендодателем по договору субаренды.

Нередки случаи включения в договор аренды условия о выкупе объекта аренды. Основное требование – это согласование выкупной цены, при отсутствии которой суд признает данный договор незаключенным в части выкупа. В соответствии с законодательством цена должна быть определена в рублях. Но если цена указана в иностранной валюте или условных единицах, то необходимо согласовать курс, по которому она будет переведена в рубли.

В договоре может быть определено, что выкупная цена составляет совокупность всех арендных платежей. Так, при уплате арендатором всех платежей будет считаться,что выкупная цена внесена и имущество переходит в собственность арендатора.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об ответственности сторон. Ответственность может быть трех видов: уплата процентов, уплата неустойки или возмещение убытков. Если в договоре прописано, что арендатор при просрочке возврата объекта аренды обязан уплачивать неустойку, то в случае просрочки арендатор должен будет уплатить не только неустойку, но и понесенные убытки. Также на арендаторе может лежать ответственность возместить упущенную выгоду, то есть те денежные средства, которые арендодатель получил бы при добросовестном исполнении договора.

Если не согласованы обстоятельства, которые служат основанием для взыскания неустойки, то условие считается несогласованным. На практике обычно при невозможности взыскать неустойку можно взыскать причиненные убытки.

Проведя анализ судебной практики можно сделать вывод, что нередко возникают споры относительно расторжения договора аренды.Как известно, договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. При расторжении договора по соглашению сторон стороны должны составить дополнительное соглашение к договору, в котором определят все тонкости такого расторжения. Все, что одной стороной было получено в период исполнения договора, не может быть истребовано обратно другой стороной. Однако данное правило не носит императивный характер и в договоре возможно указание на обязанность сторон возвратить исполненное по договору и порядок такого возврата.

Как известно, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при нарушении договора другой стороной. Основаниями для расторжения договора по инициативе арендодателя могут быть: арендатор пользуется объектом аренды с нарушением договора, ухудшает имущество, не вносит арендную плату, не осуществляет капитальный ремонт. Но при этом стоит помнить, что прежде чем обращаться в суд необходимо направить претензию арендатору с просьбой устранить допущенные нарушения. Арендатор может обратить в суд, если арендодатель не передал имущество в пользование или создает препятствия для пользования, имущество имеет недостатки, которые небыли оговорены при передаче, арендодатель не осуществляет капитальный ремонт(если это является обязанностью арендодателя). Кроме того, по соглашению сторон в договоре могут содержаться иные основания для досрочного расторжения договора.

Стоит отметить, что договор аренды может быть расторгнут путем одностороннего отказа от исполнения договора. Если договор заключен на неопределенный срок, то любая из сторон может отказаться от договора,предупредив об этом за месяц другую сторону, а при аренде недвижимого имущества– за три месяца. Уведомление об отказе от договора должно содержать в себе такие моменты, из которых будет понятно волеизъявление стороны.

В случае если срок договора определен, стороны могут самостоятельно определить порядок одностороннего отказа от него. Для этого необходимо будет закрепить обязанность одной стороны направить другой уведомление об отказе, срок направления данного уведомления, а также адрес, по которому оно направляется.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Усенко Д.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей