Вернуться на главную

Практические особенности смены ВРИ земельного участка С/Х назначения на «для дачного строительства»

В советское время по окончанию коллективизации все земли перешли в общую собственность членов колхоза. Отсюда все челны колхоза имели свой пай в колхозной земле, но никогда не могли увидеть, где он находится и расположен, и тем более выделить, так как земельный массив использовался членами колхоза совместно. С приходом новой России, ознаменовавшейся поголовным процессом приватизации собственности, колхозные паи превратились в общую долевую собственность всех числящихся на тот момент членов колхоза. Со временем эти паи постепенно выкупались у бывших владельцев колхозных земель и выделялись из общей долевой собственности. После выдела появлялся полноценный земельный участок, являющийся отдельным объектом частной собственности. Очень часто такие земельные участки расцениваются в качестве объектов для реализации коммерческих идей.

Распространенной формой коммерческого использования земельных участков является строительство дачных поселков, в красивых, живописных местах, а также рядом с водоемами.

Таким образом, начальным этапом в реализации коммерческого проекта по созданию дачного поселка является разрешение вопроса с видом разрешенного использования земельного участка. Эту характеристику нельзя путать с категориями земель.

Категории земель могут быть следующими:

  • земли населенных пунктов;
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли промышленности;
  • земли лесного фонда и т.д.

В нашем случае категория земель у нас будет земли сельскохозяйственного назначения. У данной категории могут быть разные виды разрешенного использования. Например, «для личного подсобного хозяйства», «для сельскохозяйственного использования», «для сельскохозяйственного производства» и т.д. Для реализации возможности строительства домов на выделенном земельном участке зачастую необходимо поменять вид разрешенного использования на «для дачного строительства». Данный вид разрешенного использования предполагает возможность строительства на земельном участке из категории земель сельхозназначения полноценных дачных домов с фундаментом. При этом, безусловным плюсом является то, что при строительстве домов на землях «для дачного строительства» не нужно будет получать разрешения на строительство. Более того, в таких домах возможно получить прописку, на что неоднократно указывал Конституционный суд Российской Федерации в своих определениях и постановлениях.

Процедура смены вида разрешенного использования прописана в статье 39 Градостроительного кодекса РФ. Итак, если собственник (физическое или юридическое лицо) земельного участка принимает решение о том, чтобы сменить вид разрешенного использования на «для дачного строительства» необходимо подать документы в органы местного самоуправления о назначении публичных слушаний. Сама процедура проведения публичных слушаний устанавливается органами местного самоуправления, определяется Уставом органа местного самоуправления и другими нормативно-правовыми актами представительного органа местного самоуправления. Базовой нормой для данной процедуры непременно остается статья 39 Градостроительного кодекса РФ. Заявление от имени собственника составляется на имя председателя собрания представителей местного самоуправления. Например, если органом местного самоуправления является Муниципальное образование «Дубенский район Тульской области», то заявление о назначении публичных слушаний будет подаваться на имя председателя собрания представителей Муниципальное образование «Дубенский район Тульской области». Также в заявлении должны быть указаны фамилия имя отчество заявителя, его полные паспортные данные, адрес места жительства по регистрации, контактный телефон. Примерный текст самого заявления выгладит следующим образом:

«Я, Иванов Иван Иванович, являюсь собственником земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (указывается вид разрешенного использования как в свидетельстве о государственной регистрации права собственности), общая площадь 10 000 кв.м, адрес объекта: (указывается точный адрес объекта); кадастровый номер: 71:01:010402:294. Прошу Вас назначить публичные слушанья по вопросу изменения вида разрешенного использования с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «для дачного строительства».

В конце заявления ставится дата его составления и подпись заявителя напротив его фамилии и инициалов. Заявление составляется в двух экземплярах, на одном из которых представитель администрации ставит отметку о принятии.

Заявителю необходимо подтвердить свою правоспособность при подаче заявления. Если заявителем является физическое лицо для подтверждения правоспособности будет достаточно представить паспорт и его копию (основная страница и прописка).

Для подтверждения правоспособности юридического лица необходимо представить: 

  • Свидетельство о ОГРН (представлять необходимо подлинник и копию);
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет (представлять необходимо подлинник и копию);
  • Свидетельства о внесении изменений в учредительные документы (представлять необходимо подлинники и копии);
  • Свидетельства о внесении изменений в единый государственный реестр юридических лиц (представлять необходимо подлинники и копии);
  • «Свежую» выписку из ЕГРЮЛ (не позднее месячного срока);
  • Оригинал Устава (представлять необходимо подлинник и копию);
  • Оригинал Учредительного договора (представлять необходимо подлинник и копию);
  • Решение о создании Общества или протокол о создании Общества (представлять необходимо подлинник и копию);
  • Все протоколы или решения, которые связаны со внесением изменений в учредительные документы («перерегистрация», смена юридического адреса, увеличение или уменьшение уставного капитала и т. д.) (представлять необходимо подлинники и копии);
  • Решение (протокол) о назначении Директора, его переизбрании, приказ о вступлении в должность (представлять необходимо подлинник и копии);
  • Список участников Общества (должен быть прошит и пронумерован), ведется в соответствии со ст. 31.1. федерального закона об обществах с ограниченной ответственностью.

Таким образом, при подаче заявления от физического лица его правоспособность подтверждать намного проще чем юридического. Отсюда при реализации коммерческих проектов связанных со сменой вида разрешенного использования земельного участка логично сначала пройти процедуру от имени физического лица, а потом уже передать земельный участок в собственность вновь образуемого аффилированного ООО.

К указанному заявления необходимо приложить следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка, выданное органами Управления Росреестра, кадастра и картографии России (представлять необходимо подлинник и копию);
  2. Кадастровый паспорт в отношении земельного участка, выдаваемый органами ФГУ «Земельная кадастровая палата» соответствующего региона (представлять необходимо подлинник и копию);
  3. Правоустанавливающий документ в виде договора дарения, купли-продажи, свидетельства о праве на наследство и т.д., представление которого не обязательно, но желательно (представлять необходимо подлинник и копию);
  4. Землеустроительное дело на запрашиваемый земельный участок (представлять необходимо подлинник и копию);


Важным моментом является подача документов не лично, а через представителя. В данном случае если заявителем является физическое лицо то, оформляется нотариальная доверенность. Если заявление подается от имени юридического лица, то ее тоже желательно изначально оформить нотариальной, так как в Управлении Росреестра, кадастра и картографии России все действия от имени юридических лиц осуществляются только на основании нотариальной доверенности. У некоторых нотариусов отсутствует текст полный текст доверенности на представительство данного рода, поэтому приведем примерный текст доверенности, по которому представители заявителей уже проходили всю процедуру от начала до конца. В доверенности должно быть указано следующее:

«Я, ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ (паспорт серии 70 06 № 869017, выдан УВД Пролетарского района города Тулы 10.09.2007 года, код подразделения 712-005), состоящий на регистрационном учете по адресу: г. Тула, ул. Пузакова, д. 48, кв. 156, настоящей доверенностью уполномочиваю гр. МИРОНОВА АЛЕКСАНДРА ВИКТОРОВИЧА, 08 марта 1983 года рождения, зарегистрированного по адресу: Тульская область, г. Богородицк, ул. 30 лет Победы, дом № 8, кв. № 23, паспорт гр. РФ 70 03 565834, выдан 18 августа 2004 года Богородицким РОВД Тульской области, код подразделения 712-009, быть моим (моими) представителем (представителями) во всех компетентных органах, предприятиях, учреждениях и организациях, в том числе органах местного самоуправления, федеральном государственном учреждении «Земельная кадастровая палата по Тульской области», Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области, геодезических организациях, налоговых органах, нотариальных конторах, органах технической инвентаризации и во всех других компетентных органах по вопросу изменения вида разрешенного использования, принадлежащего мне на праве собственности земельного участка общей площадью (УКАЗЫВАЕТСЯ ПЛОЩАДЬ) кв.м., кадастровым номером (УКАЗЫВАЕТСЯ НОМЕР), расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу (УКАЗЫВАЕТСЯ ТОЧНЫЙ АДРЕС ОБЪЕКТА).»

Определяя вид разрешенного использования земельного участка под дачное строительство при этом проводить переговоры, подавать от моего имени заявления, получать и предоставлять необходимые справки и документы с правом оформления всей технической и иной документации, с правом получения кадастрового паспорта (кадастровой выписки) земельного участка, с правом заключения необходимых соглашений и договоров, с правом государственной регистрации прав и документов в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тульской области, получать свидетельства о государственной регистрации права, выписки из ЕГРП, обобщенные сведения о правах на объект недвижимого имущества, распоряжаться денежными средствами, предоставленными мною для выполнения данного поручения, расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения».

После подачи заявления в органы местного самоуправления о проведении публичных слушаний собрание представителей местного самоуправления проводит заседание, на котором выносится решение о назначении публичных слушаний. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков публичные слушания по вопросу смены вида разрешенного использования земельного участка проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, применительно к которому запрашивается разрешение. Например, если земельный участок расположен в Заокском районе Тульской области, то право принимать участие в публичных слушаниях имеют все жители Заокского района Тульской области. Место жительство проверяется по месту регистрации, указанному в паспорте. В случае, если смена вида разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия. Информация о назначении публичных слушаний должна быть в обязательном порядке опубликована в официальном издании органа местного самоуправления, для обеспечения доступности информации для жителей населенного пункта, в котором расположен земельный участок. Так, в Заокском районе Тульской области таким изданием будет «Заокский вестник», в Дубенском районе Тульской области – газета «Наследие», в Богородицком районе Тульской области – газета «Богородицкие вести».

Публичные слушанья проводятся в назначенный представительным органом срок при участии любых желающих жителей территориальной зоны, где находится земельный участок. Посещение публичных слушаний возможно лишь при наличии у жителя паспорта гражданина РФ и прохождении процедуры регистрации участника. Также на публичных слушаньях присутствуют представители органов местного самоуправления (глава администрации местной администрации, представитель комитета по земельным ресурсам районной администрации). В процессе публичных слушаний представителями администрации ведется протокол публичных слушаний, в котором также отражается итоговый результат голосования по поставленному вопросу о смене вида разрешенного использования земельного участка. При положительном решении представители местной администрации в течение некоторого времени составляют протокол проведения публичных слушаний в окончательном варианте за подписью председателя и секретаря публичных слушаний. Подписи голосовавших участников на протоколе не нужны. Указанный протокол также подлежит опубликованию в официальном печатном издании органа местного самоуправления. После публикации итогов публичных слушаний глава администрации района выносит постановление о смене вида разрешенного использования земельного участка. Указанное постановление также подлежит обязательной публикации в официальном издании органа местного самоуправления. Постановление главы администрации вступает в законную силу с даты его официального опубликования.

После того как опубликованное постановление есть на руках необходимо обратиться в местный отдел Управления Росреестра, кадастра и картографии России для окончательного оформления всех документов.

В данную организацию необходимо представить следующие документы:

  • заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, которое подается для внесения соответствующих изменений в государственный земельный кадастр.
  • копия постановления главы администрации оформленная надлежащим способом. Копия постановления, если составлена на нескольких листах, прошивается, пронумеровывается и скрепляется подписью заявителя.
  • подлинник постановления главы администрации. Подлинник при внесении изменений в ГЗК не возвращается. Данное действие государственного органа государственной пошлиной не облагается.

После внесения изменений в ГЗК заявителю выдается новый кадастровый паспорт на земельный участок с указанием вида разрешенного использования для дачного строительства. Новый кадастровый паспорт подготавливается органом ФГУ «Земельная кадастровая палата» примерно в двухнедельный срок.

- заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное заявление подается для внесения изменений в отношении информации содержащейся в ЕГРП. Вместе с заявлением подается копия постановления главы администрации оформленная надлежащим способом. Копия постановления, если составлена на нескольких листах, прошивается, пронумеровывается и скрепляется подписью заявителя. Вместе с заверенной копией представляется подлинник постановления главы администрации. Подлинник при внесении изменений в ЕГРП не возвращается. Государственная пошлина за данное действие составляет 200 (Двести) рублей. Вместе с заявлением прикладывается копия чек ордера банка (если государственная пошлина оплачивается в Сбербанке) или копия квитанции;

- заявление о выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации права. В результате данной услуги заявитель получает повторное свидетельство о государственной регистрации права с указанием реквизитов свидетельства взамен, которого оно выдано. В данном документе уже будет указан вид разрешенного использования «для дачного строительства». С момента получения данного документа смена разрешенного использования земельного участка закончена с получение всех необходимых документов. 

Вышеописанная процедура смены вида разрешенного использования применяется и при смене вида разрешенного использования на «для садоводства», «для огородничества», «для сельскохозяйственного производства», «для индивидуального жилищного строительства» и так далее. Другое дело, что остальные виды разрешенного использования по-прежнему не пользуются такой популярностью как «для дачного строительства». Конкурентом здесь является, пожалуй, что ИЖС. Но перевод под ИЖС – всё же пока отстает по популярности от перевода «для дачного строительства». И вот почему.

Во-первых, сменить вид разрешенного использования на ИЖС можно далеко не всегда, а только в том случае, если земельный участок расположен на землях поселений. Конечно, если земельный участок непосредственно примыкает к поселению (городу, селу), то можно сразу сменить и категорию земельного участка (на земли поселений) и вид разрешенного использования. Но, на практике, это достаточно сложно, хотя сама процедура похожа на процедуру смены разрешенного использования. Дело в том, что до недавнего времени для одновременной смены категории и вида земельного участка, требовалось получить положительное заключение местного органа самоуправления (например, местной администрации МО Воскресенское Дубенского района Тульской области, если земля расположена в этом муниципальном образовании), а также решение губернатора субъекта Российской Федерации. В настоящее же время, в соответствии со статьей 84 Земельного Кодекса РФ, границы населенных пунктов устанавливаются или изменяются посредством утверждения документов территориального планирования (генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов), отображающих указанные границы. Но сложностей при этом не стало меньше, в особенности, если нет знакомых бюрократов в администрациях.

Во-вторых, строительство на землях ИЖС предполагает получения разрешения на строительства. Для получения разрешения на строительства застройщику - физическому лицу необходимо вначале подготовить целый ряд документов: градостроительный план земельного участка, утвержденный администрацией муниципального образования, примерную схему размещения объекта жилого строения, подготовленную проектной организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующим работам от СРО, и так далее. Дело это хлопотное и долгое.

Вот почему смена вида разрешенного использования на «дачное строительство» остается в явных лидерах по популярности.

Автор статьи: юрист юридической фирмы Правовое бюро "ТРИБУН" Самохин С.В.

К списку статей