Достроили этаж в арендованном здании: неотделимые улучшения или право собственности на вновь возведенный объект недвижимого имущества? Встаем на сторону арендатора

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Сложившаяся судебная практика изобилует совокупностью противоречивых в подходе к их разрешению вопросов. Так, зачастую длительно протекающие сложившиеся между лицами гражданско-правовые отношения, вытекающие, например, из договоров аренды объектов недвижимого имущества, приводят к спорным юридически значимым ситуациям, для разрешения которых необходимо определить, разрешать ли вопрос о том, являются ли следствия действий арендатора произведенными изменениями (или улучшениями) арендуемого имущества, или они привели к возникновению вновь возведенного объекта недвижимости.

К примеру, лица заключили друг с другом договор аренды здания на длительный срок. С согласия арендодателя арендатор в период действия договорных отношений произвел за счет собственных средств и сил достройку этажа, ввел последний в фактическую эксплуатацию.

Юридический конфликт «уперся» в необходимость разрешения вопросов о том, являются ли возникшие в результате достройки арендатором этажа нежилые помещения отделимыми улучшениями – раз; о соотношении объема возникших у арендатора, арендодателя прав в отношении вновь возведенной достройки.

Если рассуждать о сложившейся ситуации юридически сухо, то можно руководствоваться основной разрешающей сложившуюся ситуацию нормой – п. 2 ст. 623 ГК РФ, согласно положениям которой неотделимые без вреда для в исследуемом случае арендованного здания улучшения должны быть признаны собственностью арендодателя, а у арендатора, в его очередь, после окончания действия договора аренды возникает право получить денежную компенсацию за произведенные неотделимые улучшения объекта арендованного имущества.

Но чтобы правильно юридически квалифицировать сложившуюся ситуацию, необходимо дать дефиницию понятию «отделимости» нежилых помещений.

Итак, поговорим об «отделимости» нежилых помещений в гражданском праве. Суть положений ст. 623 ГК РФ приведена выше. Однако названная статья, в отличие от ст. 133 ГК РФ, не устанавливает, что отделимость или неотделимость вещи определяется ее физическими свойствами. Таким образом, можно достоверно утверждать, что законодатель не запрещает признание произведенного улучшения отделимым в случае возможности его юридического обособления, которое произведено «без вреда для имущества».

Законодатель предусмотрел возможность юридической индивидуализации нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, а следовательно, и их юридическую отделимость.

В развитие темы в направлении квалификации спорной юридически значимой ситуации как возведение вновь созданного объекта недвижимого имущества необходимо указать на то, что новый объект недвижимости – это и объект, перестроенный в результате реконструкции (то есть в результате фактического изменения его первичных параметров, таких как площадь, габариты), и объект, возведенный «с нуля».

Законодатель говорит о наличии возможности возведения нового объекта при использовании его ранее установленных элементов – речь идет о возведении в здании пристроек, надстроек, встроек и прочих изменений. В том случае, если спорная ситуация на базисе ее квалификации привела стороны договора аренды в суд, то стороне, доказывающей, что «пристройка» - новый объект недвижимости, то в качестве доказательств подтверждения такого довода необходимо предоставлять в материалы гражданского дела договор подряда на реконструкцию, локальную смету на строительные работы, технические паспорта бюро технической инвентаризации на здание до осуществления его реконструкции.

Раскрывая тему реконструкции, необходимо говорить о том, что последняя есть самостоятельный вид строительных работ и по своей правовой природе является созданием новой вещи, но не улучшением имущества. Таким образом, автор статьи приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям могут быть применены нормы института строительства. То есть в рассматриваемом случае осуществление надстройки арендатором этажа юридически влечет за собой появление вновь созданного объема недвижимого имущества.

Грядущая сложность – в регистрации прав на новый объект, который, как мы выяснили, должен на праве собственности принадлежать арендодателю по договору аренды нежилого здания. Для государственной регистрации права претендент на обладание объектом должен получить соответствующее разрешение в администрации муниципального образования, в котором расположена «надстройка». Но компетентная администрация нередко отказывает в выдаче необходимой документации, потому претенденты обращаются за защитой права в суд, прикладывая к исковому заявлению экспертное заключение, в выводах которого ясно отражено, что возведения без получения соответствующего разрешения не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, а также прикладывая адресованные суду заявления от собственников смежных домовладений, в которых они говорят о том, что не возражают против признания судом права собственности бывшего арендатора на спорный объект недвижимого имущества.

Отсутствие строго регламентированной законодателем квалификации правоотношений, возникающих из «пристроек», «надстроек» к объектам арендованного недвижимого имущества сводит к тому, что возникновение права собственности арендатора на вновь возведенную нежилую недвижимость является в значительной степени более очевидным при неизменности установленной договором аренды размера арендной платы, отсутствии в таком договоре условий об уменьшении ануитентных платежей соразмерно расходам на произведенные улучшения. Также довод о том, что объект – вновь созданный можно усилить тем, что его строительства произведено за счет арендатора, его личными силами, а соответствующий договор подряда заключен от его (арендатора) имени. Кроме того, «рабочий» вариант доказывания того, что «пристройка», «надстройка» - объекты, вновь созданные, это ссылка на то, что арендатор единолично использует «новое» жилое помещение, а также единолично несет бремя его содержания в материальном смысле.

При всем при этом самым «беспроигрышным» вариантом остается вариант заключения договора об инвестировании, по исполнении которого инвестор приобретает право собственности на помещение. То есть, инвестор становится собственником объекта в части произведенных им инвестиций – денег, вложенных в его строительство.

Подводя итог вышесказанному, мы полагаем важным указать, что по истечении срока действия договора аренды максимально рациональным представляется установление ряда сервитутов в соответствии со ст. 274, 277 ГК РФ в связи с тем, что возникнет ситуация некого совместного пользования зданием. Любое совместное пользование объектом предполагает, что один из совладельцев должен претерпевать определенные неудобства от использования объекта другим совладельцем. Такие правоотношения целесообразно перевести в форму возмездного договора, вознаграждающего терпящую сторону и тем самым создающего у последней стимул к соблюдению сервитута.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Самохин С.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей